细数徐州楼市发展历程,2021依旧将是波涛汹涌的局面?

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2017-2020年，徐州楼市机遇

2017年-2019年

2017年6月份，国务院对《徐州市城市总体规划（2007—2020年）（2017年修订）》的批复中，也明确将徐州定位为：国家历史文化名城，全国重要的综合性交通枢纽，淮海经济区中心城市。

由于规划起点高，人口吸附力增强，城市基础设施配套大量增加，徐州也被各大房企看好，2017-2019年，进驻徐州的品牌房企多达26家！

2017至2019年（乃至2020年），徐州楼市成交逐年走高：

（* 数据来源：金刚石房地产云数据）

这波行情的爆发，离不开人口红利的影响，2017年，徐州便荣获返乡置业热点城市，至2019年末徐州全市常住人口882.56万人，比上年末增加2.36万人，增长0.3%。新增常住人口方面，徐州表现十分亮眼。

2020年

2020年的徐州楼市就像过山车一样，年初受疫情影响，整个楼市都处于冰封状态，但复工后市场快速回暖，楼市迅速复苏，到年中旬市场呈现异常火爆行情，徐州930新政调控不断收紧，但市场依旧呈现非常火热状态。

（* 数据来源：金刚石房地产云数据）

2020年，徐州高质量发展的势头强劲，且伴随着落户政策、公积金政策、人才吸引政策等一些列政策的出台，为徐州营造了良好的楼市环境，2020年，徐州市共成交商品房1474万㎡，11.79万套，成交持续走高。2020年全国房企销售额TOP30中已有23个进驻徐州！

（图源：金刚石房地产云数据）

02

2021年初，徐州楼市蠢蠢欲动！

这个春节过得并不平静。

部分核心城市正迎来楼市调控的层层加码。

1月5日，合肥调控升级，夫妻离异追溯2年，假离婚无效。

1月21日，上海调控升级，离异追溯3年；增值税免征年限由2年升至5年。

1月23日，深圳新政出台，严查购房资格，不符劝退，作假者直接拉黑且3年禁购房。

1月27日，杭州调控升级，加强限购和限售。

……

2月6日，上海“沪十条”中有关新房摇号的新规正式落地实施，买新房需要算积分，积分高者才有参与摇号的资格。

这场由上海率先发起，深圳、广州、北京、杭州等城市陆续加入的“调控风暴”一直刮到了牛年新春。

在2021年的特殊环境之下，海外疫情影响带来大量学区房需求回流、部分返乡置业需求回流一二线，核心城市房地产市场仍然蠢蠢欲动。

（2021年注定会是更汹涌澎湃的资产大年！楼市还得继续承担蓄水池的作用！）

要相信，这只是开始。

在“房住不炒”大基调下，2021年调控政策是不会放松的，但总体依旧是对现有政策的调整、优化，打打补丁类。太火就会调控，保护刚需依然是主流。

对于徐州而言，限价限贷限售“三限”政策短期内不会退出。

（图源：金刚石房地产云数据）

考虑到徐州人口持续流入，购买力持续旺盛，新盘与二手房差价会继续存在，原本并不看好的板块会随着楼市的热度逐渐脱颖而出，如规划龟山小镇板块、城北客运站板块；新的差价板块会不断涌现，如金山桥开发区的陶楼地块等。

正是因为“限价”的窗口期，徐州购房热度不减，上榜“2021年春节期间交易热度TOP20城市”！

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2021年春节后，我们应该如何看待楼市？

首先，我们谈下大众最关注的房价！

“房住不炒”，是“不炒”，并不是“不涨”，2021年徐州楼市温和的上涨是大概率，但同样分化严重。今天，国家统计局1月70城房价出炉，徐州又涨了！

而且，从下图徐州2021年纯新盘一览，我们可以看到，楼面价超5000元/㎡的纯新盘有20盘，已有7盘放风价超2万/㎡！

再者，我们来谈一谈置业热片区：

在徐州东扩、南进的发展战略下，和平路乃至整个东区、新城区、大学路板块热度居高不下，成为不少购房者的优选。

对于西部的老城区而言，除了更具有“彭城老味”外，在楼市市场显得非常低调。但有一说一，置业中心区，桃花源湿地板块却是不错的选择，且房价属于中心区的洼地。据金刚石房地产云数据，老城区成交价中，城北板块1.1万元/㎡、城西板块1.3万/㎡，和和平路、新城区冲向天际的价格相比友好许多。

（图源：金刚石房地产云数据截图，2020.2.20）

最后，我们来关注下近期的楼市动态：

新城区绿地淮海国博城三期房源德加公馆启动全款验资，预计3月加推；

东区地王盘碧桂园云樾外滩正式启动验资，验资金额100万，即将开盘；

东区热盘保利水利水沐堂悦三批次房源启动定存；

东区大庙小城镇华美东山悦预计在春节后开盘，首推3栋楼；

东区大庙小城镇德信未来之宸预计春节后首次开盘；

东区大庙小城镇通银旭辉和平云璟启动验资；

北区地王盘三盛汝悦未央启动验资；

北区鱼先生的城春节期间11#开盘，21日加推楼王5#楼；

西区淮海新城中国中铁陆港城预计近期首次开盘，推出3栋小高层；

西区中海·淮海世家预计近期加推3、6、7、18、19#楼；

西区美的工润云澜天境预计3月底首开1、2、5、6、8#；

南区美的天誉下批加推1、2、3、6#，定存金额5万；

南区格林世界1、2、6、7号楼价格公示，已启动定存；

南区浅山风華三批次房源预计3月份加推；

中心区天辰预计2月28日加推1#；

高新板块幸福汇邻湾预计月底开盘；

贾汪区中钰翡翠天境6#、11#楼即将加推；

大吴板块绿地运河小镇七期一批售罄，加推在即；

……

都会星宸、招商万科山水间、鼓楼映樾等优惠截止！

可以看到，新春楼市开局热热闹闹，徐州楼市小阳春或将提前，并呈现出向整个春夏季蔓延的态势。

04 结语

2021年的徐州楼市，不会延续2020年的形态，也不会呈现2019年的形态，2021年是房住不炒的一年，也或将是限价终结的一年。

笔者的建议是如果有钱，有需求，出手一定要及早。不要等到管控严丝合缝了之后，才想起来出手……