房地产税是一剂猛药,调控加剧下房企“押宝”上半年 继续关注三四线

徐州楼市观察 2018-03-13 14:38:00
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房地产税是一剂猛药,调控加剧下房企“押宝”上半年 继续关注三四线

来源:21世纪经济报道 来源:子木聊房

房地产税是一剂猛药,总能把中国楼市参与者一波接一波送上高潮。

对于这个即将到来的土地革命,无房刚需者赋予它希望,盼望着房地产税可以腰斩房价,普惠众生,溜缝儿可以买得起一套属于自己的住房。

而多套房产持有者则是赋予其恐怖气氛,总感觉自己脑袋上挂着达摩克利斯之剑,拼了命地用键盘抗议。

但不管你抗议不抗议,房地产税已经是板上钉钉的事儿。这并不源于你的一厢情愿或深恶痛绝,而是中国房地产历史阶段在下半场的宏观表演背景,这个高度甚至可以推演至二次土改的级别。

最近一次高潮是前几天的两会,总理在《政府工作报告》中提出,“2018年将深化财税体制改革,稳妥推进房地产税立法”。

“稳妥”两字可谓意味深长,因为就目前情况来讲,中国房地产市场牵扯的利益矛盾点太多,房地产税的实施背景的复杂性远非一般人可以想象。

对于未来房地产税的征收

①房地产税征收是板上钉钉的事儿,没有什么好争论的。它会如期而至,无论利好利空,静观其变。而且初期地方政府一定会倾向轻税,保留土地出让金。类似重庆、上海的做法,少部分人交轻税(或者门槛高,或者新老划断),土地出让金还可以继续收。

但土地财政在的话,供需矛盾就会存在,房价还会继续涨。但这样可以稳住房价,土地出让金模式是维持,贷款不出现大面积坏账,持有人民币不要着急去兑换美元是对各方有利。

②一定会先拿上一轮房价暴涨过的一二线城市试点推进,对于人口流失、经济萎靡的地区要延期施行或不施行。所以对于后者所在区域的购房者不必过分担心,人情道义你们会受到保护。

③如果真的想“房住不炒,打击房产炒客”就必须保护刚需利益。有专家言论有按套数征收、按家庭人口征收的,我认为按人均面积征收较好。因为如果按套数征收,那些高产人群都是豪宅,结果和你60平米的房征收的税费一样,合理吗?拥有的住宅面积越多,收越多的钱,相信对于多套房产的人将会是噩梦。

④让计生委去收房地产税是个不错的主意。多一个孩子多60平免税,咱按一平米一万算就是60万,4%每年2万4,一个月就是2000块,生个二胎国家每个月把奶粉钱都包了。鼓励生育解决人口危机还需要实打实的经济支持。

⑤每次改革都会牺牲一部分人的利益。例如在房地产税面前嗷嗷叫的高杠杆炒房客,我劝你放下屠刀立地成佛。前十年,你可以帮我拉高土地价值,为了国家发展暂且不究,但今后一旦新经济增长,摆脱土地价值捆绑,真的连骨头渣都不剩。

 “我们希望能在上半年尽可能多地推盘、做业绩,但在一些区域缺乏足够的存货。”近日,某闽系房企相关负责人向21世纪经济报道透露其年度策略,并表示,要将销售重心放在上半年。

  3月5日上午,十三届全国人大一次会议在人民大会堂开幕,国务院总理作政府工作报告,在房地产调控方面指出,“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实地方主体责任,继续实行差别化调控,建立健全长效机制,促进房地产市场平稳健康发展。”

  这一表态给全年的房地产政策基调做了定性。分析人士普遍认为,将“房住不炒”写入政府工作报告,说明抑制投机仍将是今年房地产调控政策的重要取向,政策力度很难有本质的松动。

  虽然不排除有其他因素干扰,但房企的策略仍随着政府工作报告的出台而进一步落定。据21世纪经济报道记者采访了解,多数房企倾向于在上半年冲击销售业绩;在区域选择上,弱二线城市和三四线城市,仍是受关注的重点。

或将“降价走量”

  在正常年份中,房企大多把销售重心放在下半年,并按照“上半年四成、下半年六成”来分配销售任务。其中,四季度往往是冲击业绩的关键时段。

  但在经历了连续两个销售“大年”后,今年的策略将会发生变化。

  上述闽系房企人士表示,公司判断,今年市场肯定会遭遇“小年”,且随着调控政策的从紧和扩围,整体市场将趋于降温。在这种趋势下,上半年的市场要相对好于下半年。

  北京某上市房企负责人有着类似的判断。该人士认为,年初可以延续上年度的市场热度,是企业冲击业绩的较好时机。下半年的市场难以预期,但继续降温的可能性比较大。

  “公司给今年定的销售任务比较高,如果上半年把握不住,全年就很难完成了。”该人士向21世纪经济报道表示。

  据悉,尽管刚经历了销售高峰,但大部分房企仍然定下了较高的销售目标。例如,恒大将今年的销售目标定在5500亿,比去年的实际销售规模增长10%;融信将销售目标定为1200亿,与去年的502亿相比,增幅超过100%;碧桂园则传出“保底8000亿,冲击10000亿”的消息。

  为此,大部分房企从年初就已开足马力。根据中原地产对26家上市房企的统计,今年1-2月合计销售额高达6482.35亿,同比涨幅54%。其中,碧桂园、恒大、万科三家的销售额同时突破千亿,还是历史上首次出现。

  中原地产认为,年初市场延续了去年的热度,尤其是1月,春节假期的影响较小。与此同时,去年提前完成销售任务的企业,也预留了部分销售业绩到2018年。

  券商在2018年策略报告中,也普遍认为今年的整体销售规模将比去年有所下滑,且上半年的情况相对较好。有机构认为,由于很多企业销售任务偏重,甚至不排除降价销售的可能性。

继续关注并购市场

  实际上,多数房企在2017年的策略,就是将重心放在上半年。理由在于,热点城市调控加剧,市场可能呈下滑趋势。但由于三四线市场火热,从而成就了历史销售“丰年”。

  对于很多全国化布局的大型房企来说,今年的策略重点仍是三四线城市。

  上述闽系房企负责人表示,今年希望在热点城市周边的三四线城市加大布局,中西部的一些中心城市也希望能有业绩突破。因为这些区域“房价基数小、调控力度不大”,容易获得销售业绩。

  同策研究院也指出,今年的房地产营销机会存在于三四线城市。该机构认为,一线城市因供地量放缓、租赁用地比例增加,地价攀升等因素,进入“慢周转”时代,预计2018年放量机会比2017年多一些,但由于楼市调控继续从严执行,难以有大机会。

  相比之下,二线尤其是弱二线城市(比如中西部、东北的省会城市)仍然有放量的机会。三四线城市中,一线城市、强二线周边的三四线城市有阶段性放量机会;其他三四线城市上半年还有放量机会,下半年由于交易量被透支,很难说会延续。

  据悉,去年末以来,一些三线城市和中西部城市就加入调控队伍,但与核心一二线城市相比,调控力度仍然偏小。据21世纪经济报道了解,一些城市的“限购令”未形成实质影响,购房者能轻易买到“资格”。

  在房企追求业绩的方式中,并购仍将是重要手段。根据21世纪经济报道的采访,大部分企业都提出,今年将寻求更多并购机会,因为这种方式成本低,且通常能够快速带来业绩,是在市场下行周期中维持业绩的重要手段。

  近年来作出大量并购动作的融创,2017年销售额为3652.6亿元,其中归属于融创中国的权益销售额为2680.8亿元,同比增长了155%。

  易居克而瑞指出,市场下行周期中,通常是房地产行业洗牌加剧的时段,并购将成为大型房企维持并扩大规模的重要方式。该机构指出,2016-2017年,恒大、融创等公司有超过70%的土地储备来自非公开市场收购,土储的持续增加是企业销售增长的主要推动力。这一趋势在今年还将延续,那么随之而来的问题?

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