不是省会胜省会?建设淮海区域超级中心!徐州这3个镇将成为开发热点

最近的徐州城，似乎好消息不断。

一时间在朋友圈刷屏，

说什么不是省会，胜省会

不过，提醒大家的是，上述网传消息虽然不是空穴来风，但都充斥夸大之词，不太靠谱。

比如，排名前列个就不对，中青旅是托管户部山，不是买断！

再如：绿地增投千亿，在徐建江北排名前列高楼，这句也不对，千亿投资是用在全市很多项目上，并不只用于建高楼。而且，肯定不是江北排名前列高楼，最多是苏北排名前列高楼罢了。

德基接手雨润烂尾楼，这个也不准确。目前确定了，是徐州新盛接手。百货大楼搬迁是真的，但是否搬到银座，也未确定。

至于中国机械设备公司牵手北大蜂鸟金融进军徐州，小编没搜到这个消息。在中国机械设备工程股份公司的官网上，也没有看到这个消息。

尽管网传消息有所夸大，部分失实，但徐州不是省会胜省会，是事实。从徐州到省里，领导们都曾提出：按照省会城市标准建设徐州，徐州要摆脱地级市思维，站在云端看徐州。

那么，对于外地人来说，他们又是如何看待徐州的发展？如何看待徐州的楼市呢？今天，小编推荐一篇文章。

徐州：淮海区域超级中心

来源：禾略研究院  作者：徐大侠

旅游界有一种说法，秦唐看西安，明清看北京，两汉看徐州，不熟历史的人，排名前列次听说徐州，心里会咯噔一下——徐州在哪？

徐州，有2600年的建城史，江苏境内最早的城邑，占地面积11571km²，苏北较大的城市之一，地处江苏省、山东省、安徽省、河南省，四省交汇处，淮海经济区的几何中心。

淮海，南北枢纽，群龙无首

徐州的发展，还要从淮海经济区说起——成立于1986年，中国最早的区域性经济合作组织之一，横跨苏、鲁、豫、皖四省，覆盖20个设区市，有着亚欧大陆桥，东部桥头堡的突出区位优势，承担中国经济，东靠西移接力站的重任。

2017年淮海经济区，常住人口高达1.3亿人，和长三角、京津冀城市群相当，但生产总值仅5.5万亿元，人均GDP只有4.2万元，和全国人均GDP 5.9万元相比，低了40%。

可见长久以来，淮海经济区，虽有较好的地理位置，人口也多，但多年以来，一直不温不火。

淮海经济区的发展有两大问题

 一方面，经济区跨了四个省，缺乏统一的发展规划，土地建设高度分散。

由卫星抓取的人造地表可以看出，淮海各城市的建设，都是零星的小组团，对比长三角城市群，明显以上海为核心，周边聚集成更多的中心，如苏州、无锡、常州等，同时，距离较远的南京、杭州、合肥，也自成核心，带动周边城市发展。

长三角从一核多中心，正发展为多核多中心的格局，而淮海连一核都没有。

另一方面，更重要的是，淮海没有一线城市，带动区域经济发展。

经济总量较大的徐州，2017年才实现GDP6606亿元，和北京2.8万亿、上海3万亿、深圳2.2万亿的经济体量，不可同日而语，也就无法带动整个区域的发展。

但徐州作为淮海区域，不仅经济规模较大，而且增速较快，中心核正加速形成。

徐州，淮海中心，制造强市

从徐州的常住人口规模上看，近5年常住人口平稳增长，累计增加了17万，在淮海地区，属于稳定增长型大规模城市。

但对比徐州常住人口规模，和户籍人口规模，会发现近10年，常住人口均低于户籍人口，人口流出比例逐年增高，可见徐州仍是人口外流大市，2017年人口流出比例高达20%。

虽位于四省交汇，看似地理位置优越，实则不断被四省的省会，抽走劳动力，成为规模性劳务输出城市，产业基础相对薄弱。

不过徐州的小学生高达94万，近5年累计增长31万，超大规模的小学生人口及增长趋势，给徐州住房需求，提供了强有力支撑。

从徐州的人口结构上看，劳动力人口比例为61%，小学生人口比例为10.4%，人口城镇化为61%——

可见，徐州整体年龄结构，相对年轻，后续人口支撑力强；处于快速城镇化阶段，未来，仍有近200万，农村人口进城。

为了进一步加强人口结构优势，徐州在2016年的固定资产投资中，除了制造业241.6亿，占33%，以特别优势排名排名前列，卫生社会工作、商务服务，分别位列二、三。

结合淮海地区的医院、学校资源分布占比，徐州床位、医生、教育支出均为淮海地区排名前列。

意味着，徐州一方面，通过快速工业化，增加就业，控制人口大规模外流；

另一方面，通过学校、医院等基础配套的建设，吸附更多淮海地区的人口，承担起区域中心的角色。

市场，规模潜力大，人多地更多

结合徐州在淮海的人口、配套优势，我们认为市场的核心机会在于：

1）教育+驱动城镇化，近270万人口首置首改；

2）产业+驱动人口，近170万人口回流置业；

3）旧改拆迁+驱动本地改善置业。

背靠淮海地区1.3亿人口红利，徐州具有潜在的规模机会，但风险在于其人地关系——徐州总面积11258km²，其中平原面积，约占全市的90%，在2017年，徐州年度土地出让面积1861万m²，位列全国第五。

对比南京，近年来，徐州可谓是大刀阔斧地搞建设。单是2017年规划建筑面积，高达3309万m²，是南京的2.5倍，可见，徐州有超大规模的土地供应，支撑超大规模的城市建设。

但从城市土地规划来看，徐州整体基本都是居住用地，人口需求大，同时住宅供应也大。一旦人口增长跟不上土地扩张，房地产市场虽然能出规模，但单价就比较难上去。

从历年的成交情况，就可以看出，徐州房地产市场规模的爆发，2017年成交面积达1184万方，近10年复合增长率12.7%，南京仅2.3%。成交金额742亿，近10年复合增长率24.2%，南京为11.4%。

随着进一步的城镇化，徐州的聚集效应，将更上一个台阶。

但具体到人地关系来看，徐州在2011年以前，城市的扩张速度，就远大于人口聚集度，尤其是2009 -2011年期间，新增建成区面积高达43 km²，新增人口密度骤降至0.22万人/km²。

直接导致，在2015-2016年，全国房价普涨的情况下，徐州的房价基本停滞，2015年1月到2016年12月，历经24个月，房价仅上涨2%，同期全国平均房价上涨11%。

好在2011年以后，徐州开始控制新增市区面积，到2013-2015年期间，仅新增2 km²，人口聚集的规模，反超城市的扩张速度，新增人口密度上升至3.85万人/km²。

到了2017年2月，徐州房价开始反弹，同年6月，徐州确定为淮海经济区中心城市，房价顺势快速爬升，截止2018年8月，15个月的时间，徐州房价上涨了32%，同期全国仅上涨5%。

徐州2017年城镇化率63.8%，城市的空间发展，仍以聚核为主，将围绕中心城区，扩大外围建设规模，城市开始走向规模化，大彭镇、大吴街道、大庙街道等近郊镇，也会成为房地产开发的热点区。

结合人口的市场机会，在这些区域，适宜做一些首置首改的项目，附带教育配套，会成为项目的高溢价点。

周铁根：实实在在干出中心城市新地位

而在近日的《新华日报》在头版头条位置，以《徐州：实实在在干出“中心城市”新地位》为题，刊发了对徐州市委书记周铁根的采访。

8月20日，周铁根在接受新华日报采访时表示，徐州将以雄厚的经济实力、高能级的城市功能，发挥对生产要素的集聚和对周边的辐射带动作用，使中心城市的定位真正变成地位，让徐州示范引领淮海经济区的高质量发展。

“徐州三问”问出发展新理念

树立城市发展新标杆

问：在省委全会上，省委书记娄勤俭肯定徐州围绕建设淮海经济区中心城市，把自身发展放在全国乃至全球的坐标系中作了新的定位。

我们记者在徐州采访，当地干部多次谈起“徐州三问”：

如何把徐州中心城市优势和交通枢纽优势转化为发展优势？

如何打破传统路径依赖闯出绿色生态创新发展的路子？

如何抓住机遇通过新兴主导产业发展和创新驱动实现弯道超越？

有问就得有答，有立就需有破。请问“徐州三问”收获了哪些观念、思路上的实在效果？

答：前不久，省委书记娄勤俭来徐州调研，要求我们对标习近平总书记视察徐州重要指示，进一步解放思想、提高站位，努力创造更多高质量发展的徐州经验、徐州典型。我们牢记习近平总书记嘱托，贯彻省委要求，紧紧围绕未来建设一个什么样的徐州，跳出徐州看徐州，站在云端看徐州，以思想上的破冰带来行动上的突围。

“徐州三问”，就是要在思想上直指传统思维定式，在心态上突破传统目标定位——徐州要变跟随发展为引领示范。而要把新思路转化成新作为，

首先要自觉摆脱地级市思维，不能按一般城市给自己提目标、定要求，我们要对标国内一流城市标准，按大城市的能级，打造中心城市的集聚效应、辐射效应和示范效应，努力在淮海经济区发挥龙头作用；

其次是勇于破除传统苏北意识，不能觉得地处经济洼地慢一点、落后一点是天生的、正常的，徐州在新时代的历史机遇面前，要摆脱梯度转移、跟随发展的路径依赖，在苏北洼地崛起中起引领作用，与苏南发达地区同台竞技；

第三是主动卸下老工业基地包袱，深入推进钢铁、焦化、水泥、热电四大行业布局优化和转型升级，大力发展高新技术产业、战略性新兴产业和四新经济，积极探索产业振兴转型新实践，在全国老工业基地城市振兴中发挥示范作用。

改革、开放、创新

找准新动能推动新跨越

问：作为老工业基地和资源枯竭型城市，徐州近年来推动振兴转型的步伐铿锵有力。特别是去年底习近平总书记来徐州调研，对徐州振兴转型发展实践给予了充分肯定。最近一段时间，外省许多城市相继到徐州考察学习。

今年以来徐州在抓准新动能、推动产业振兴转型上，明确了怎样的发展思路，采取了哪些有力举措？

答：怎样真正实现发展动能转换？我们认为，动能转换，不是找几个新增长点，而是：

通过改革，让体制机制激发活力；

通过开放，促进要素集聚、流动；

通过创新，促进发展方式的转变，在三驾马车外找到新的动能。

徐州转型发展的新思路，就是通过动能转换，构建现代产业体系，打造高质量发展的区域经济中心。

我们坚持工业立市、产业强市不动摇，加快现代农业、现代服务业、新兴制造业、高新技术产业、战略性新兴产业和四新经济的发展步伐，把推动产业振兴转型作为排名前列位的任务，在坚守实体经济中构筑特色、增创优势，着力推动全市产业层次和经济实力大幅提升。

与产业转型同步，实现经济发展与民生、生态之间的协调，促进社会事业协调发展。

大城市大能级：

创造区域一体化新优势

问：去年，国务院批复徐州城市总体规划，首次在国家层面明确徐州淮海经济区中心城市的定位。省委、省政府把徐州建设淮海经济区中心城市作为独立板块纳入全省1+3重点功能区战略布局，并出台专门政策意见予以支持。

徐州如何系统提升淮海经济区中心城市的首位度和发展能级，加快推进区域一体化？

答：中心城市不是领导封出来的，更不是自己喊出来的，而是要靠实实在在干出来的。

徐州的地理位置独特，南边是长江经济带，东边面对着沿海开发，北边是京津冀经济带，西边是中原经济区，徐州正处在这些大战略的中心位置。

徐州新一轮转型发展，示范意义很大，这不仅需要推动徐州本身的发展，更要能带动周边地区共同发展。

淮海经济区跨行政区域，区域城市间利益分割，中心城市建设又有赖于周边城市的支撑，这是一对矛盾。

只有突破行政封锁、利益分割的格局，让淮海经济区城市成为利益共同体，才会真正实现区域共同发展，在共同发展中彰显中心城市作用和地位。

所以，我们要更多采用市场的办法、共建共享的机制，通过自身作用的发挥来引领带动周边城市发展，持续提升城市集聚力、辐射力、向心力。

谱写民生幸福新篇章

让徐州人自豪，让外地人向往

问：人民生活高质量是江苏推动高质量发展的根本导向，省委书记娄勤俭在省委全会上要求各地各部门满怀真情办好各项民生实事，体现了对民生事业发展的深切关注。

请问在今后推动高质量发展过程中，徐州如何贯彻以人民为中心的发展思想，不断增强人民群众的获得感和满意度？

答：坚持以人民为中心的发展思想，不是空洞的口号，而是要真正落实到行动当中。我们想问题、作决策、办事情，都要充分尊重群众的意愿，以人民群众满意为根本标准。

徐州是一个全市人民的大家庭，每个徐州人都是这个家庭中的一员，徐州是我家，幸福靠大家，家兴我兴，家荣我荣。全市干部群众要携手建设团结和谐的大家庭、繁荣兴旺的大家庭、温暖幸福的大家庭。

我们的目标是，把徐州建成让徐州人自豪、让外地人向往的城市。

小结

综合来看，徐州发展的关键在于，抓住淮海区群龙无首的机会——通过推进工业化，完善基础建设配套，给淮海地区1.3亿人，建设超大规模的城市，提供更多的就业机会，更好的生活环境，从而真正做到淮海区域中心城市。

给房地产带来的是，潜在的规模机会，主要释放在大彭镇、大吴街道、大庙街道等地，但徐州90%的平原面积，意味着市场存在超量供应的风险。

从2010-2015年的人地关系来看，政府供地比较平缓，加上淮海区域中心城市的政策利好，目前徐州的风险系数较小，擅长首置首改的开发商，可以考虑进入。

作为徐州人，你怎么看？

欢迎留言评论。

（文章转载自禾略研究院、徐州房哥、徐州发布）