【GUIYU独白】 | 城市向心力,激发鼓楼无限活力

搜狐焦点徐州站 2021-06-02 18:00:47

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城市的开发逻辑,以土地价值为风向,以政府意志为转移。

城市的开发逻辑，以土地价值为风向，以政府意志为转移。

△图片来源于网络

纵观徐州近几年的发展，成绩斐然！各区正在以超乎预期的速度发展，很多“新城”已经崛起，版图越来越大，徐州正在悄然蝶变……

在徐州“十四五”规划《纲要》中，我们看到了坚守实体经济，加快科技创新，着力扩大内需，建设中心城市，深入推进区域一体化发展。徐州将形成“一核集聚、两轴牵引、三区协同”的城市空间发展格局。其中“一核集聚”，就是主城区的规划，将建设“2+6”现代化城市核心区，“2”即老城区+新城区：实施老城片区更新改造，聚力推动产业、城市、生态、社会“四个转型”，焕新升级的鼓楼，云集众多城市级重点项目，规划利好接连落地让城市界面与日俱新。

△“2+6”城市空间规划示意图

随着中国与世界的接轨越来越紧密，西方发达国家的城市发展趋势，对于我们来说，亦是可以为鉴的未来蓝图。

中国的新区建设，与欧美国家的“逆城市化”如出一辙——

美国，从六十年代开始，因为市中心土地开发殆尽，开始出现交通拥挤、居住环境不佳等问题，大量富人和中产开始郊区化置业，各大城市的周边面积急剧扩张，出现了大量名为卫星城的新区。后来，政府针对这些问题，从政策和硬件上对传统核心区进行改造，交通优化、环境升级、产业迭代、人口重组，新区人口开始回流，纽约、洛杉矶、旧金山等主要大都会，都出现了“再城市化”。现在，美国的80后、90后中产，已经更喜欢生活在传统城市中心，数百年沉淀的完善配套，让他们可以更好的开趴、玩乐和逛街。

△△美国纽约中央公园（图片来源于网络）

英国伦敦，早在近80年前，即开始了周边的新区建设。1944年，政府发布规划，在距离伦敦核心区30—60公里的远郊，建立若干卫星城。直至2004年，伦敦当局开始调整规划方向，有意识引领新区生活，向市中心回归，鼓励核心区域以更生态、更紧凑的方式发展。金丝雀码头金融城、Stratford奥运新城、Shoreditch科技城等传统城区，再度焕发活力。

△英国伦敦科技城（图片来源于网络）

这，就是一个大城市发展所必经之路：城市化→郊区化→再城市化。

欧美都会走过的道路，我们也正行之其上。从新区向传统城市中心回归，是它们城市发展的最终结果，也应是徐州下一个十年的必经之路。

一个城市如果没有地形限制，总是天然地发展为圆形，圆形是经济效率较高的一种形状，这就是城市的圆形理论。在这个理论之下，传统城市中心，毫无疑问是经济效益较高的地段，优质资源注定在此。因为，圆心是四周距离最近的“较大公约数”。新区之所以会出现，无非是因为传统核心区建筑和基础设施的折旧，在一张白纸的郊区规划一个高大上的新区，经济成本远低于征地成本为天价的老城区，但本质上，老城区的价值，其实是一直增长的。

所以，随着城市化进程过半，当城市圆形扩大到一定尺度的时候，就会进入传统核心区复兴期。

△图片来源于网络

这个尺度，就是城市的新建扩大到边际效率曲线走平，核心区价值增长超过了老旧基础设施改造成本的时候，政府和居民就会再次把目光拉回到核心区，大规模改造就会开始。且看今日北京，最贵的房子永远在二环内；再看重庆，房价首先破2.5万/m²的，并非高速发展的两江新区礼嘉龙兴，而依旧是稳坐镇中的传统主城商圈。

△重庆朝天门鸟瞰图（图片来源于网络）

传统核心区是否存在着不足？答案是肯定的，相对老旧的城市建筑样貌，相对局限的城市道路规划，相对缺失的城市绿地空间。然而，传统核心区的价值，却是无法被覆盖和取代的，那就是一座城市的发展脉络和中心烙印。主城，始终都是主城，核心也终究会是核心。而对于今日的鼓楼，九里片区作为主城的最后留白之地，无疑为传统核心区再度复兴带来优质良机。十四五提出的老城焕新，淮海经济区中心城市的时代势能驱动下，鼓楼正在发生翻天覆地的变化，蝶变为蓝绿色为主色调的绿色人居城市！

△图片来源于网络

九里片区的龟山云创文旅风情小镇、大风歌城（在建）、九里山风景区、“全国最美家乡河”丁万河、辛山樱花谷、海洋极地世界（在建）、地铁5号线（规划）串联九里片区与新城区的快速连接，龟山苏宁广场（在建）……商贸、科研、医疗康养、旅游文化等项目利好集聚，一个全新的生态山湖居住板块，正冉冉升起，这就是——鼓楼CLD。