深度变革!政府将不再垄断住房供地 这些影响你要知道

来源：视觉中国

新年伊始，楼市热点新闻就不断。国土部部长姜大明15日的两段话就引起了市场广泛关注。

一是我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。政府将不再是居住用地少有提供者。

二是我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。姜大明强调，这是一项重大理论和实践创新。但城里人到农村买宅基地口子不开，严禁下乡利用宅基地建别墅大院、私人会馆。

这意味着，政府将不再是住宅用地的少有提供者，房地产开发商也不再是一手住房的少有提供方。

这里有一点需要指出的是应当注意区别住宅用地多元化供应，和商品房住宅土地多元化供应之间的区别。后者目前的少有来源仍然是国有土地的招拍挂。而此次会议更多鼓励集体土地权属不变前提下的租赁土地供应，增加的是市场的租赁房，而不是可供买卖的商品房。

政府将不再垄断住房供地，这将带来哪些影响？来看专家们的解读。

一位不愿具名的土地专家表示，住宅用地政府不再垄断的理解不够准确，客观来说，真正的含义是，原来住房供地都是国有建设用地，农村集体建设用地入市需要经过政府征地转化为国有建设用地，这次明确了以后住宅用地将不仅是国有建设土地供应，农村集体建设用地也将参与供应，但是只能通过建设租赁住房的方式入市，而且是在政府统一规划下建设，并不是真正打破垄断。

而对于宅基地三权分置说法，他认为，客观来说，这次核心是提出宅基地使用权的概念，原来对于宅基地没有提过“使用权”，这次提出未来将“适度放活宅基地使用权”，但是对于使用权将来怎么流通，具体有何限制，并没有明确，只是为未来放活做铺垫。

新华社评论：住房市场基础性变革可望实现多赢

过去多年，我国城市商品房开发的模式一般为房地产开发企业从政府部门购得国有土地，然后进行开发并对外销售。其特点之一是由政府土地出让部门提供土地，二是必须是国有土地，集体土地须征收为国有土地后方能出让。

2017年12月召开的中央经济工作会议要求，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。上述国土部的表态应为落实中央经济工作会议的举措之一。

新华社发表评论称，政府不再垄断住房用地，盘活非房地产企业自有土地、农村集体经营性建设用地，是贯彻中央提出的建立多主体供应、多渠道保障租购并举“两多一并举”住房制度基础性的土地制度变革，可望渐别土地财政、抑制地产投机，满足住有所居，同时维护不动产市场稳定。

未来中国房地产市场将迎来土地供应的新局面

导致高房价的原因是多元的，有货币政策的因素，有政府对房地产的依赖，也有供求关系的影响。但较大的原因在于土地制度：当下实行的以招拍挂为主要方式，政府垄断土地一级市场的方式，是导致中国土地稀缺的主要原因。

 独立经济学家马光远指出导致土地稀缺的根本原因在于不合理的土地制度人为导致的短缺，表现在三个方面：一是政府对土地一级市场的垄断。二是土地结构不合理。不仅把土地分成国有和集体所有，而且还按照土地的性质分成住宅用地、工业用地和商业用地。三是土地的大量浪费。一方面是土地紧缺，一方面是大量的土地被闲置，中国闲置的土地面积惊人。

 过去中国房地产的20年发展历史，主要是国有土地发展历史，特别是商品房住宅土地，这个政策若出台，将大大增加土地供应的多样化。

马光远表示政府将不再垄断土地供应，这可能是中国房地产市场迄今为止影响最为深远的事件。尽管改革的举措在具体的实施办法上都显得小心翼翼，马光远表示这些改革举措的落实仍意味着中国土地供应将出现实质性的变化，政府作为土地垄断供应者的历史将慢慢终结，这对中国房地产市场的格局以及房价未来的走势必然产生实质性的影响。

租购并举再进一步 预计城市租赁市场受影响较大

“政府不再垄断住房土地供应，对集体土地价值将有非常大的提升影响。对于城市租赁市场影响较大，对于商品房住宅市场来说也能起到缓解供需的作用。”中原地产首席分析师张大伟指出。

考虑到国家一直提倡建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，张大伟预计未来非房地产企业开发集体土地的政策将会加速试点。

某研究院智库中心研究总监严跃进认为，实际上在住房制度改革中，很明确提到了“多主体供给”的内容。所以实际上类似多主体供给也会在土地供应上得到体现。一般来说，从土地市场的用地来源看，主要包括国有用地和集体用地，所以国土部此次表述，会逐渐放开集体建设用地。但是必须注意一点是，当前在居住用地的放开方面，其实只有租赁市场才有机会，其他领域其实不太可能一次性放开。而且真正对此类集体建设用地适度放宽政策的，也主要是一些大城市中的城中村和城边村。

在专家看来，“非房地产企业依法取得使用权的土地”其实还包括集体经济组织、非开发类的相关企业、个人以及以持股方式持股的金融投资公司等取得使用权的土地，其中，国有企业用地的开发备受关注。

“让宅基地流通是大的方向，多主体供应用地有利于楼市健康发展，政策的方向可能是围绕宅基地合法的地方，进行合法的利用，大规模兴建租赁住房，支持租售并举。”中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁说。

从开发商端看，他们对该政策持支持态度，认为利于行业平稳发展，有助于城镇化的进展。

实际上，此前国土部就会同住建部，确定在北京、上海、沈阳等13个城市开展首批利用集体经营性建设用地建设租赁住房的试点。当时，国土部土地利用司相关负责人在解读试点方案时就曾明确表示，试点增加了住宅用地来源和租赁住房供给；扩展了集体经营性建设用地的居住和产业发展功能；对盘活低效集体建设用地、解决城市周边外来务工人员居住问题、改善城郊经济社会环境等方面发挥了积极作用；拓宽了集体经济组织和农民增收渠道，农民获得长远稳定收益，有获得感。

具体政策需细化 不会立即传递到房价上去

尽管上了头条，但不是以正式红头文件出台的“政策”，暂并不能产生实质性影响。如同财政部长谈房地产税，住建部长谈住房改革。都是计划，具体落地时间，落地细则，仍然未知。不过，对于影响房价根源的土地制度，仅仅“打破垄断”四个字，就足够吸睛，就值得深入研究。

在此，姜部长释放的信号，有媒体的态度是：

1、这很可能是房住不炒，长效机制的细则，但从设计到立法，再到实施，需要时间，跨度多久？未知。

2、土地是国本，即便不再垄断，也不是随意放开，即便集体土地能上市，国家还有规划这一关，即便过了规划这一关，大城市还有用地指标的限制。

3、仅从该言论看，这是在鼓励发展租赁，单位“福利房”或重现江湖，但是租的形式。

4、允许农村集体用地盖租赁房，也就是小产权买卖不合规，租赁合规。

地产专栏作家杨红旭也表示这属于房地产供给侧改革，也是房地产长效机制的重要组成部分，有助于缓和部分大城市房价长期上涨的紧张局势。但，改革会遇到各种阻力，推进没那么快，不会立即传递到房价上去。

住房制度改革 “金融、土地、调控”一个不能少

去年中央经济工作会议在定调2018年楼市的时候就指出要完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，而长效机制的建立，除了土地制度的破冰，金融和调控等手段也不可或缺。国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松就建议实现房地产市场平稳健康发展，要特别重视实行中性的住房金融政策、完善土地供应机制，处理好中央和地方在房地产调控中的关系。

一是实行中性的住房金融政策。进一步完善房地产金融制度，建立起房地产金融宏观审慎管理体系。一方面可以考虑建立首付和贷款利率的反向调节机制。即在贷款利率下调时，适当上调首付比例；在贷款利率上调时，则适当下调首付比例。实行住房首付和贷款利率反向调整政策的目的是防止因利率调整造成购房人支付能力在短期内发生重大变化，进而造成市场需求和房价的大幅波动，诱发系统性房地产风险。在利率调整时，首付比例反向调整幅度宜与利率变化对购房支付能力的影响程度相当。另一方面可以研究出台固定利率贷款产品，可借鉴德国住房储蓄银行的模式，将公积金贷款调整为固定利率贷款产品。

二是完善土地供应机制。房地产市场短期的供求失衡往往与土地供应量明显不足或明显过大直接相关，因此要重视完善土地供应机制，特别是重视根据当地房地产总体供求情况和阶段性的供求形势变化，合理确定土地供应规模。要防止土地供求失衡，把握供应节奏，既要防止出现短期内供地过多带来的供过于求、库存高企问题，也要避免热点城市严格限制土地供应量带来的土地价格高企、房价暴涨等问题，还要重视住宅、商业和办公用地供应的结构要合理。建立评价预警机制，实现对房地产供求情况的动态监测、科学研判，在此基础上提高市场调控的针对性和前瞻性。

三是理顺中央和地方在房地产市场管理和调控中的关系。我国房地产市场发展阶段的变化和区域市场差异性的增强，也需要进一步理顺中央政府和地方政府在房地产市场管理与调控中的关系。中央部门宜负责制定和执行全局性、战略性、引导性的房地产政策，并做好房地产金融政策的宏观审慎管理，而房地产供给调控与住房保障的具体措施宜遵循属地管理原则，由地方政府负责，给地方更大的自主权，制定更适应本地特点、更有针对性的政策，避免全国政策“一刀切”。

（本文综合自光远看经济、中新网、米宅米宅、新华视点、证券时报、中国经济时报）