徐州土地又双叒火了!实探!藏在徐州咯吱窝的万科地块!

徐州土地又双叒火了！近日，徐州携33宗地块亮相2021年中国（宁波）城市土地展，说明徐州再次在国人面前高调亮相。众所周知，徐州土地市场向来火热，但是在泉山区的土地资源却很匮乏，只要出让了一宗土地，那在市场上一定是备受关注。

最近，万科又在泉山区拿了一块地，以股权收购的形式拿下了2019-58号周庄及周边地块的51%的股权。

也就是说，这块地万科将与徐州地铁共同开发，万科操盘。

这一新闻让沉寂许久的老矿大板块重新回归到买房人的视野中，那么这块地又将在徐州楼市掀起怎样的房潮？

1、周庄及周边地块土拍回顾！

去年8月27日，2019-58号周庄及周边地块被徐州彭家置业有限公司（徐州轨道交通）以总价75000万元、成交楼面价8850.11元/㎡、溢价率15.03%拿下。

2019-58号周庄及周边地块

地块位置：位于徐海大学北、软件园东

出让面积：22001.1 ㎡

规划用途：商住用地

出让年限：商业用地40年，住宅用地70年

建筑密度：≤35%

建筑限高：B-1（≤54米）B-2（≤36米）

容积率：B-1（1.8-2.2）B-2（1.1-1.4）

绿化率：≥25%

起拍价：65200万元

起始楼面价：7694元/㎡

出让条件：1.地块内主要建筑全部为装配式建筑，装配式建筑的单体预制装配率≥50%，住宅全部为成品住宅。2.在复兴路南延西侧、奎山派出所南侧，配建9-12班幼儿园一处，用地面积约5291㎡，容积率0.6-0.8。3.结合轨道二号线周庄站建设地铁上盖物业及相应的配套设施和市政实施。

地块分为两个部分，城镇住宅、商服用地。商住用地总面积为27147.3㎡，城镇住宅面积为33013.3㎡。居住用地只占地块总面积的一半多点（不到55%），并且还要配建社区用房、居家养老用房，以及无偿建设奎山派出所南侧的幼儿园。

项目被小河、道路、地铁分割成5个部分。其中A1、A2、A3地块为商办用地（地铁上盖物业），B-1区为住宅用地，容积率1.8-2.2，建筑高度≤54米；B-2区为住宅用地，容积率1.1-1.4，建筑高度≤36米。

根据地块容积率和建筑高度要求，B-1区未来大概率会建成小高层产品，B-2区则会建设成洋房产品。值得注意的是位于项目东侧，是列入2021年城建重点工程的复兴南路南延工程。

未来，复兴路南延贯通后，复兴路将北至北三环，南至铜山新区，徐州城区又多了一条南北大通道，对于该项目未来居住非常受益。沿途还包括奎园、七里沟、十里铺、欣欣路、铜山新区等社区同样受益。不仅有复兴路南延，城建重点工程还有淮塔东路东延，同样利好该项目。

淮塔东路东延建成后，将直达大郭庄片区，未来规划通向新城区，成为徐州三环内第8条越过京沪铁路的道路。

2、实探！周庄及周边地块进展及配套

今天上午小编实地探查这幅地块的进展情况，地块围墙已经砌起外墙，墙内地面已经收拾整洁。

工地内除了几台吊机，没有太多大规模施工的迹象。

地块西侧是徐州软件园、科技创业园，与地块仅隔着一条软件园路。

顺着软件园路，往西北侧走，大概350米处，便是淮海烈士纪念塔，附近还有奎山公园，迎宾园等。

沿北向的解放南路走到与凤鸣路交汇处，北行大概350米处便是徐州第四人民医院，路对面便是儿童诊疗中心。

A1地块的对面就是徐州市科技中学，沿着软件园路一直往南走约500米处就是中国矿业大学（文昌校区）。

从软件园路出发走到与金山东路交汇处，再往西行约750米处便是三胞国际广场，这是附近较大型的商业广场，周边也有很多大小超市商品店等。

交通方面，地块算是地铁2号线科技园站的地铁上盖，还有35路和36路车通行，35路车可达市二院、工人医院等，36路车可到老火车站。

地块距离侯山窝站也很近，11、11附、61W、64W、72W、199、701等公交班次非常多，不管是去市中心还是去南区，通达全城都非常方便！

该地块属于矿大商圈，板块内土地资源稀缺，老旧小区遍布，改善需求旺盛。总体来看地块周边不管是商业、教育、交通、还是医疗、景观资源非常成熟，而且还是地铁2号线上盖，前景可期。

3、区域土地价值高！新房均价两万+

小编还实探了该地块周边新房和二手房，周边在售纯新盘保利和府、美的金科云筑、美的金科君兰湖山（纯新盘）。据销售透露，这些楼盘的价格都达到2万元/㎡以上，据案场销售透露，近几个月来这些楼盘涨幅几乎没有停过。美的金科云筑南区红盘美的金科云筑位于南三环以内，均价23000元/㎡，靠山近湖，楼面价8471元/㎡，这个楼面价曾刷新南区地王。

据销售透露，目前美的金科云筑只有少量170㎡以上的房源，卖完即清盘。项目对面是绿地理想城目前已经售罄。小编从某二手网站上发现，美的金科云筑和保利已经成为绿地理想城的升值点。君兰湖山的楼面价11834元/㎡，销售透露对外放风价是25000元/㎡，预计本月开盘。

要知道，在绿地理想城开盘时，是徐州排名前列家“全款买房”还需找关系的楼盘。值得关注的是，美的金科云筑与三十四中附小和三十四中学仅一路之隔。上学还是很方便的，再往东就是矿业大学。

保利和府保利和府楼盘与美的金科云筑仅一街之隔。这个项目均价19400元/㎡。

保利和府目前只剩11、12、15、16、19、20、21、22#顶底层在售，均为2个单元，其中11、12#为8层洋房，1梯2户，建面约132㎡；22#为11层，其余总高均为18层，1梯1户，建面约115、120、125㎡；均价19400元/㎡。项目位于泉山核心区，坐拥云龙湖、政府、云龙山、泉山、泰山，周边景观资源优渥，近靠泉山国家森林公园，远眺云龙湖5A景区，生态宜居。项目周边配套成熟，商圈聚集，享有全龄教育资源。双地铁规划，紧邻南三环主干道，快速通达全城。

二手房方面，地块周边300米范围内多为较老的小区，配套比较纯熟，入住率高，人员较为集中，生活气氛比较浓厚。值得注意的是，该地块附近有一条铁路，未来住宅方面或将存在噪音的影响。根据国家公布的测试“噪音分贝”的数据来讲，200米以内火车的噪音分贝是有健康影响的，安全距是2000米开外。小编预测的距离在300米左右，显然这个距离并不安全。

图|地块附近铁路回来之后小编查了一下周边的二手房情况。

房龄较老的房子大概在也在10000元/㎡以上的价格，而稍微新的或者装修好些的房子普遍挂牌价在13000元/㎡-15000元/㎡，比如说地块南边仅一路之隔的奎园小区，基本上装修房价格在13000元/㎡以上，毛坯价格在9000元/㎡-10000元/㎡。

此外距离地块不远的望塔景园小区挂牌价较高达到13000元/㎡。

怡园小区挂牌均价在11000元/㎡＋了，也可以看出户主对附近区域房价的期待还是很高的。

已知这宗地块的限高条件，未来部分房源或将打造洋房，再结合周边二手房小区房价，该地块未来售价可想而知！

4、结语！

泉山区近年来发展迅速，老矿大板块位于南区的核心区域，各方面的配套比较成熟，占据优质资源，例如，地铁2号线、三胞广场、矿大科技园等诸多利好逐步落实，未来房价仍有较大的涨幅空间。