地方政府有99种方法让房价降下来,却连限购都不舍得用...

徐州百房 2018-06-19 21:02:13
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前言 这几天和网友沟通,发现徐州有很多的买房者,把买房的希望寄托在地方政府身上,期待政策的出台能够使房价快速降下来,诚然,政策对楼市走向的影响是举足轻重的,以北京为例,严苛的限购令之后,房价遭遇重挫,新建商品房连续下跌15个月,二手房连续下跌7个月,如此行之有效的方法为什么得不到全国性的推广呢?

前言

这几天和网友沟通,发现徐州有很多的买房者,把买房的希望寄托在地方政府身上,期待政策的出台能够使房价快速降下来,诚然,政策对楼市走向的影响是举足轻重的,以北京为例,严苛的限购令之后,房价遭遇重挫,新建商品房连续下跌15个月,二手房连续下跌7个月,如此行之有效的方法为什么得不到全国性的推广呢?

让房价降下来的方法很多种,多城市却连限购都不舍得用

可以说,国家的政策,不打折扣执行的只有北京一地,其余地方因为对房地产行业的依赖,在执行过程中变得缓和了许多,很多城市连限购都不舍得加入,所以有专家说现在“政令出不了中南海”。

政府如果真的想让房价跌的话,分分钟的事。 出几条政策就行了,比如:出售二手房要征收80%甚至100%的增值税, 或者从二套房开始每套每年都征收房产税, 又或者给每个居民分配免税购房指标,超过部分缴纳高额的所得税等等。

以上3条随便执行一条分分钟把炒房客驱赶殆尽,房价也会立马跌得跟什么一样,这样一来,既保护了刚需又打击了炒房,多简单啊, 政府难道不会想到这几招?

所以很明显,政府特别不想让房价跌,只是想控制上涨的速度,较好是每年在4%-10%中间,这样才能健康发展,可以抗通胀又没有太多泡沫。房价大跌的话,炒房资金会迅速地从房市里割肉套现,这些天量资金遇神杀神,遇佛杀佛。到时候我们又会看到消失多年的"姜你军、糖高宗、豆你玩、蒜你狠"    了。而这次的规模就不可同日而语了!

如果房价真的下跌,地方政府将会比开发商更加着急,大概还有以下几个具体原因。

1

土地出让金已成为地方政府主要财政收入

财政部较新数据显示,土地财政在地方政府财政收入中的主角地位依然稳固。一季度300城市土地出让金总额同比增近四成,各线季度收金总额均超去年,三四线涨幅领衔。1至3月,全国300个城市土地出让金总额为9661亿元,同比增加37%。其中,住宅用地出让金总额为7683亿元,同比增加34%。综合国土资源部、国家统计局、财政部数据,近十年我国土地出让金收入占地方财政收入的比重普遍超过40%,土地出让金已成为地方政府最主要财政收入。

2

房价平稳上涨更有利于城市建设和发展

有人说,在一座城市买房,就是投资这座城市较好的方式,因为只有买了房才能享受到城市发展所带来的红利,只要城市还在发展,理论上讲房价就还有上涨的基础和空间。对地方政府而言也是一样,房价保持上涨,催生地价攀升,直接带来的好处就是地方财政收入增加,有了更多的钱才能投入大型城市建设当中去,“房价、地价、财政、城建”四个大因素,互为因果,形成一个良性循环,这一点我们徐州当地体现的尤为明显,伴随着这两年楼市的兴盛,地铁、高架、公园、高铁站的建设等稳步推进,就连之前很多因为楼市不兴造成的烂尾楼都焕发了新春,不可否认,当前楼市即使存在炒房客,那也是为徐州的城市发展贡献了力量的。

3

很多地方政府债务要靠卖地来偿还

据新华社报道,近20年来,随着中国房地产业的兴起和发展,中国城市建设、地方政府资金、市民生活质量、城市周边农村经济发展等方面,获得了快速发展和极大改善。这其中的直接贡献便是土地财政。土地财政成为地方政府新的和重要的财政收入来源,为城市社会经济发展发挥了积极作用。但与此同时,一些地方政府出于经济增长和财政收入的双重考量和追求,也不同程度地出现了“卖地冲动”,其财政支出过度依赖于土地财政,甚至是将土地出让收入作为地方债务偿还的主要渠道,即当前被外界所诟病的“土地财政依赖症”。

近期中国经济研究院发布了我国23省份“土地财政依赖度排名”,即“土地偿债在政府负有偿还责任债务中占比”,结果显示,23个省份中浙江、天津分别以66.27%、64.56%的占比排名排名前列、第二。换句话说,浙江、天津两地政府债务有2/3的份额要靠卖地来偿还。此外,23省份中,依赖度最小的城市也有1/5债务需靠卖地偿还。

 

4

房价下跌还可能引发其他并发症也是地方政府不愿意看到的

中国房地产学会副会长陈国强在接受强国论坛采访时谈到:房价下跌除了影响地方的财政收入,同时还会引发其他的并发症。比如,开发商降价之后,可能会引起前期的客户的维权纠纷,甚至房闹现象,退房或者说找开发商理论等等,甚至会出现一些社会群体性事件。楼市陷入整体性低迷,它的影响的确是不能够低估的。事实上不能否认的是,房地产的兴衰和地方的经济有很强的一荣俱荣、一损俱损的关系,这是一个客观现实。房地产行业的景气程度实际上对地方来说,的确是影响比较重大。

 

结论

地方政府既不希望房价大涨也不希望房价大降

从政府层面来考虑,既不愿意看到房价上涨过快,上涨过快的话买房人负担比较重,老百姓的意见比较大。另外上涨过快会对经济造成很大的风险,因为泡沫越来越大了以后,会破灭,影响很大。反过来,政府也不愿意看到房价出现大幅度的下跌,如果房价出现大幅度的下跌,就意味着楼市非常低迷,销售会大幅度下降。销售大幅度下降就会影响到整个房地产投资下降,房地产投资下降就会影响到整个土地市场的低迷,开发商没有钱买地了,地方的土地卖不出去了,土地财政也维持不了。

房地产投资大幅度下降,还会造成相关行业的投资也会下降,就会造成就业上的问题。所以,政府也不愿意看到投资房地产市场太低迷,出现大起大落。但是,它可能有一定容忍度,比如在一定期间调整,房价要涨,涨得慢一点。跌的话,也不要大跌。希望房地产市场保持相对平稳,这恐怕是政府的一种想法。

当然,政府能力也是有限的,尽管政府比炒房客更不想房价下跌,但是万一出了什么黑天鹅事件(比如房产税立法等),那就另当别论了。

 

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