未来10年,楼市面临的将是这三个“新难题”

根据数据显示，在2020年我国的平均房价为9.2。这就意味着一个平均收入的家庭，需要9.2年不吃不喝，才能全款买一套平均房价的房子。然而对于一个家庭来说，没有日常开销明显是不现实的事情，对于很多家庭来说，日常开销占据了收入的一半左右，这就使得这些家庭想要全款买房的话，可能需要十几年的时间。

要知道，对于我国来说，全国房价收入比合理区间在7.0-7.5之间，如果超出这个合理区间的话，就说明房价收入比偏高。现在我国的房价收入比已经达到了9.2，可以说已经超出了合理区间。而对于那些大城市来说，房价收入比更加高昂。在2020年，深圳的房价收入比达到了39.8；三亚的房价收入比达到了27.1，上海的房价收入比达到了26.2；北京的房价收入比达到了23.8。

可以看出，这些大城市的房价收入比都已经非常高昂，尤其是对于深圳来说，39.8的房价收入比，使得很多家庭一辈子积攒的积蓄，也不一定能够买得起一套房子。就连在小城市，人们买一套房子都不是一件易事。虽然小城市的房价比较低，但小城市的人均收入水平更低，收入水平和房价存在较大差距，使得人们买房比较困难。

因此，对于现在来说，大多数家庭在买房的时候，都会选择贷款买房。即便如此，单是一个首付就让很多家庭掏空了积蓄，再加上三十年的房贷，可以说透支了未来三十年的积蓄。因此，对于这些家庭来说，购买一套房子，就需要半辈子的收入。根据央行给出的数据显示，房子占据了城镇家庭70%以上的家庭财富。

从这当中，我们就可以看出，现在房价多么高昂。要知道，现在房子和人们结婚有着很大的关联。可以说“买房结婚”已经成为社会常态。人们想要结婚的话，都需要先购买一套属于自己的房子。然而现在房价还是非常高昂，使得很多年轻人买不起房，所以结婚的事情也在不断拖延。

根据数据显示，在2018年时，我国单身成年群体数量达到了2.4亿人。在这当中，处于独居状态的有7700万人，而且预计在今年将会达到9200万人。对于这些单身成年群体来说，很多都是处于谈恋爱阶段，暂时没有结婚。最主要的原因就是房价太过高昂，买不起房没法结婚。而对于那些独居状态的群体来说，很多都没有谈恋爱，都想着买房后再考虑谈恋爱结婚的问题。甚至一些年轻人不愿意背负高昂的房贷，宁愿不结婚也不愿意买房。

可以说现在高房价给人们带来了很大的压力，也影响到了人们的正常生活。而在2016年时，我国调控政策就已经出台，这几年来调控政策更是在不断收紧。根据数据显示，从调控政策出台至今，调控次数已经达到了2500次左右。单是今年1-8月份，调控次数就达到了400次左右。

这也使得现在的房价要比以往平稳了很多，甚至今年9月份的70城房价当中，有很多城市的房价都出现了下跌。可以说现在楼市已经呈现出了两极分化的局面，这也是房价回归合理水平，住宅回归合理的正常现象。可以说在调控政策不断收紧的情况下，未来房价只会更加平稳。因此，对于未来10年而言，楼市面临的问题或将不再是高房价，但也会面临这三个“新难题”。

住宅大量过剩

根据央行给出的数据显示，现在我国城镇居民拥房率已经达到了96%，其中拥有两套房的家庭占比31.0%，拥有三套房及以上的家庭占比10.5%，户均拥房1.5套。可以说现在城镇居民已经不缺房子居住了，而且拥有多套房的家庭也不在少数。但对于那些拥有多套房的家庭来说，并没有将房子流入到市场当中，而是处于空置状态。

根据西南财经大学给出的数据显示，在2017年时，我国城镇住宅空置率已经达到了21.4%，可以说我国城镇住宅有两成都处于空置状态。如果这些空置住宅都流入到市场当中的话，就会造成供给大于需求的局面。再加上房企一直在不断地建设住宅，使得现在住宅已经出现了过剩局面，只不过很多住宅都暂时没有流入到楼市当中而已。

购房需求不断减少

房地产行业当中流传着这样一句话：“短期发展看经济、中期发展看土地、长期发展看人口。”对于人口而言，无疑是房地产行业发展的基石。如果人口基数较少的话，楼市当中的购房需求也不会很多。而对于房地产行业来说，经过这么多年的发展，很多家庭都已经有了属于自己的房子，就如同我们刚刚所言，96%的城镇家庭都已经拥有了属于自己的房子。

这就使得楼市当中的购房需求已经减少了很多，对于现在而言，基本上都是年轻人和农村家庭买房。只不过楼市当中还存在很多投资者，这才使得现在楼市的购房需求较多。而随着调控政策的不断收紧，房价只会更加平稳。这样的话，这些投资者就会逐渐退出房地产行业。而只剩下年轻人和农村家庭的话，楼市当中的购房需求就会减少很多。

住宅流通性变差

根据数据显示，现在二手房市场的挂牌量一直在不断上涨。部分城市的二手房挂牌量已经达到了几万套，而对于个别城市来说，比如说郑州、武汉、天津、重庆等城市，二手房市场的挂牌量已经突破了十万套。可以说现在大量的房源都在不断的涌入到二手房市场当中。这还是因为调控政策在不断收紧，使得那些投资者打算变现离场。

将自己手中多余的房源抛售到二手房市场当中，造成了二手房市场供给大于需求的局面。因此，在这样的情况下，二手房市场也从卖方市场进入到了买方市场，购房者也不会轻易选择买房，使得二手房市场变得有价无市。这就导致现在住宅的流通性变差了很多，而对于以后而言，这种局面会非常常见。毕竟住宅已经出现过剩，房价也在不断平稳，在供给大于需求的局面下，住宅的流通性就会越来越差。

对于这三个“新难题”而言，你有何看法呢？