楼市巨震!政府购买棚改模式将取消,2019年徐州楼市将大变革

楼市徐州 2018-11-11 21:04:16
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如你所知,2018年棚改政策不断进行调整。而在明年,棚改政策更是将发生翻天覆地的变化。 据悉,2018年10月25日,住建部在北京主持召开部分省市座谈会,研究2019年棚改政策。地方层面,安徽、江西、山东、四川、贵州五省和各省1个城市代表参会,国家发改委、财政部、人民银行出席会议。 针对2019年的

如你所知,2018年棚改政策不断进行调整。而在明年,棚改政策更是将发生翻天覆地的变化。

据悉,2018年10月25日,住建部在北京主持召开部分省市座谈会,研究2019年棚改政策。地方层面,安徽、江西、山东、四川、贵州五省和各省1个城市代表参会,国家发改委、财政部、人民银行出席会议。

针对2019年的棚改政策,会议明确了四方面内容:

1.新三年棚改计划必须实施,但棚改项目必须区分收益与融资能否平衡;

2.棚改货币化不搞一刀切;

3.政府购买棚改服务模式取消,但鼓励国家开发银行、中国农业发展银行对收益能平衡的棚改项目继续贷款;

4.融资以发行棚改专项债为主。

2019年棚改政策主要内容

实施“新3年棚改计划”

“新3年棚改计划”必须实施,但要区分收益与融资能否平衡。

今年10月份召开的国常会表示,按照今年政府工作报告确定的新3年棚改计划,督促各地加快开工进度,加大配套基础设施建设。

所谓“新3年棚改计划”,即2018年-2020年再改造各类棚户区1500万套。2018年按计划完成580万套后,2019年、2020年还要完成920万套,年均460万套,目标上相对有所降低,融资压力相对也会减轻。

尽管坊间对棚改的争议不断,但其仍是一项重大的民生工程。同时,会议也强调,各部门仍要严格把关棚改的范围和标准;要区分收益与融资能否平衡,为发行棚改专项债做准备。

2018年棚改政策不断进行调整。而在明年,棚改政策更是将发生翻天覆地的变化。

棚改货币化不搞“一刀切”

棚改的本意是为了去库存和解决民生问题,而不是让大家炒房。

但是最近几年货币安置化的快速推进,使其在棚改中占据了一定的比例,据了解,我国2014年棚改货币化安置比例为9%,2017年则达到了60%左右,这导致了部分城市房地产的飞速发展,进而导致房价飞涨。

大量资金流入房地产,显然与“房住不炒”背道而驰。因此,住建部提出,要因地制宜推进棚改工作。

针对部分库存不足、房价上涨压力较大的城市,会采用新建安置房的方式进行替代,进一步降低货币化安置比例。

取消政府购买棚改服务模式

实际上,政府购买棚改服务是当前棚改的主要方式。

所谓政府购买棚改服务,是指由政府授权主管部门通过法定招投标程序,与市场化企业(主要是城投,不在银监名单)签订政府采购服务合同后,由市场化企业与银行进行融资,政府根据合同约定分期向企业支付政府采购资金用于项目资本金投资及偿还银行贷款。

简单来说,就是政府与城投公司签订采购服务合同,由城投公司去和银行融资。

贷款批下来后,政府再向城投支付资金用于投资和还贷,相当于有政府帮棚改兜底。但这样做,会大大增加地方的隐性债务。

所以,本次会议直接表示,2019年将取消政府购买棚改模式,但鼓励国开行、农发行对收益能平衡的棚改项目继续贷款。这就意味着政府不再对棚改项目融资兜底,也就不会新增隐性债务。

真正的棚改是惠民利民的好事,但在推进棚改工作的同时,政府也要考虑到地区间的差异,避免变相推高房价。

可以预见的是,棚改政策收紧以后,三四线楼市的降温步伐将会提速。在“房住不炒”的重压下,三四线楼市将上演最后的疯狂。

融资以发行专项债为主

事实上,在政府购买服务模式下,通常由政府选择具有实力的平台公司,政府与其签订购买服务协议,由平台公司负责具体实施。项目资金来源于国家开发银行、农业发展银行等政策性银行的棚改专项贷款。

在2018年4月,财政部发布地方政府棚户区改造专项债券管理办法,使得棚改专项债成为继项目收益专项债、土储专项债、收费公路专项债后,第四个地方政府专项债券。

数据显示,2017年新增专项债0.8万亿,2018年1.35万亿,2019年有可能增加至2万亿以上,截至目前,棚改专项债发行3100亿。

按照本次会议要求,2019年棚改融资以棚改专项债为主。那么,棚改专项债的规模将大幅增加,但不可能全部是棚改专项债,因此,棚改融资还会存在缺口。

最后,会议还确定了对棚改户建档立卡,实行城市脱贫攻坚,对难以实施的向国务院建议以资金和政策支持单列管理。

徐州棚改状况解析

其实,棚改货币化安置收紧在徐州已经落实了!7月4日,政府采购网发布一拆迁工程、即徐州经济技术开发区高新路以西地块棚户区(城中村)改造项目。重点是此次后张庄、芦庄村的拆迁将全部采用实物安置的方式,全部“赔房子”!

▲图片来源:徐州房哥

大庙街道后张庄村、芦庄村地块进行拆迁改造,征收总建筑面积约15.6万平方米,总户数1500户,建设安置小区安置被征收居民,共建2094套安置房。

▲图片来源:徐州房哥

拆迁方式:此次后张庄、芦庄村的拆迁将全部采用实物安置的方式,全部“赔房子”!

在此要说的是,并不是所有的拆迁都取消货币化安置,取消肯定有个较长的过渡期,最近徐州经济技术开发区的孟家沟拆迁就可以选择产权调换安置或货币补偿安置。

近期,开发区东环街道孟家沟社区发布了一条拟征地告知书,正式标志着孟家沟社区拆迁改造的启动。

而根据徐州城建吧网友“小钢炮_nice”拍下的公告内容来看,安置地点就在开发区的东环工业区安置区。值得关注的是补偿方式可选择产权调换安置或货币补偿安置。

至于具体的拆迁范围和安置地点,请以官方公布的消息为准。

徐州房价会因此下降吗?

很多人都认为,全国楼市和房价最不安定、最危险的是一二线城市。然而,三四线城市的雷反而更多、更大。

因为一二线城市的房价上涨起码是有人口、经济和城市基本面所支撑的;而三四线城市的这轮房价上涨,纯粹是因为——天量货币的定向放水,没有人口支撑、更没有经济打底!

2013年,国务院鼓励棚改加速;

2014年,PSL创设,国开行开始用货币工具支撑棚改;

2015-2017年,4万亿资金注入棚改。

在2013年之前,中国的棚改和旧改大都是拆房赔房。但是在2014年之后,6成以上的棚改是拆房赔钱。

所以,这4万亿资金的6成以上,都是真金白银的通过货币的方式发放到拆迁户的手里。

出于加快城镇化的考虑,8成以上的货币被集中的投放在了三四线城市。

有个很基本的道理就是:一个地方房价涨不涨,基本看三点:短期看政策,中期看土地,长期看人口。但是,上升到全国层面,短期是要看货币的。

以前拆迁,都是用实物安置的模式,后来发现这种模式不够高效,中间协调的环节太多,后面流行给你一笔补偿款自己解决居住问题去吧,这叫货币化安置。货币化安置的比例,在一二线城市中大约只有20%,但在徐州这样的三四线城市已高达80%。一边拆一边买,这构成了大部分三四线城市的楼市主旋律。

如果将货币改为实物之后,也就是拆迁只能分房,楼市的流动资金将大大降低,一方面拆迁安置房质量毕竟不如商品房,不好转手;另一方面,拆迁安置房满五年才能过户。 所以棚改货币化收紧对于三四线城市来说是重重一击!

那么徐州房价受取消棚改货币化安置影响吗?笔者认为,影响肯定是有的,但没有想象中那么大,毕竟徐州已经被划为“二线城市”,有一定的人口与经济支撑,棚改的影响有限,而且徐州尽快取消货币化安置的可能性不大,预计未来房价依旧会平稳小幅上涨。

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