市场变化或将逼转产品 明年徐州房子会有哪些“新”?

    11月20日， 在2018金砖论坛年度峰会上，易居企业集团CEO丁祖昱发表了题为《房地产业从高速增长到有质量增长》的主题演讲。在他看来，近期房地产市场出现了很明显的变化，无论是政策、企业，还是市场、土地、人口，亦或是城市和区域的分化等方面，都可以看出房地产行业从9月份开始正式进入全面调整期。在目前的市场环境下，“有质量的扩张”才能生存。 

     做有质量的房地产。这让我想到了媒体人最常说的一句话，叫内容为王，从最早的纸媒，到广播，电视，再到现在的新媒体，不论你用什么样的技术去呈现，但新闻就是新闻，他是要用内容来支撑的。内容这个词放到房地产行业，我想就是产品了。在市场的快速增长期，很多企业用标准化来实现高周转，就是一种产品实验成功，获得市场认可后，迅速变为产品线，向全国进行复制，以节省研发成本和降低市场风险。但是当市场进入调整期，二次购房的比例在增加时，企业更多需要考虑的则是产品。怎么样做出好的产品，有质量的产品。

     无独有偶，11月9日，微信公众号 观念研究院 组织了一次活动，叫产品力楼盘圆桌会，说的就是产品创新。文章中提到， “高周转”模式，始于2004年的顺驰，发扬于2006-2016年的现金流，光大于2017年的碧桂园，超越行业领袖万科成为排名前列，而成为一个房地产周期现象级样本。但是，在目前的市场行情下，有更多的开发商，开始从总部层面反思 “高周转”这一模式。毕竟这轮调控，可以说是为“高周转”模式量身定做的：过大的占用了金融之血，过多的抽取了民间之血。速度太快了，就容易出问题。当高周转时代结束后，下一个房地产时代，可能看重的不仅是资本，还有产品。 

    “规模”之后，新时期的地产行业特征，是产品为王。能够对客户精准把握，提供符合其需求的项目，才能在“品类过剩”的恶劣环境之下，获得顾客的青睐。随后，在11月13和11月25日，该公众号针对这一话题，推送了两篇文章，详细解读了两个完全不同的创新项目。

42平方米的豪宅——星悦时光

    先来看成都的星悦时光。这个项目被笔者称为42平方米的豪宅。虽然是商办用地，但是却通过“内天井”和立体绿化，解决了小户型空气和环境的问题，让项目更符合长期居住的需求。配套上增加了更多的场所，在五楼的公共区域，配了无边界泳池，影音室，户外派对场，餐厅，会议室等。可以说，是一个超级泛客厅了。户型上，我们就以最小的42平方米为例，做到了50%以上的赠送，一个卧室配三个客厅。这个项目的产品设计一共经过了三稿，最终是完全的客户思维导向，研究这种“简单家庭关系”的客户，并为其量身定做的产品。

9年时间 打造的麓湖黑钰岛

    三易其稿是不是觉得已经很用心了，再来看一个准备时间更长的。依然是成都的项目，麓湖的黑钰岛。这个项目的总平规划，是9年前开始做的。每座别墅都像是一个峡谷，配有私家游艇码头，房屋中间可以透光，和自然的连接更加密切，可以说是打破了常规住宅的空间逻辑。最小面积600平米，较大1000平米的别墅，只有四张床，大量的空间给了社交。我们以800平米的户型为例，4床9卫，配了19个白天活动区。

    这两个项目，一小一大，看似差距很大，但都是在充分研究了目标客户之后，做出的创新和设计。其实，在徐州，2018年的产品设计也已经发生了一些改变，在2019年，还会有一些新的理念被提出。

特约评论员 

凌丽

    今年普通住宅方面的创新：尺度的把控 增加双阳台 提高舒适度

       今年，很多楼盘在做南向的双阳台，这个双阳台给到客户的附加值更高，同时作为居家来讲这个阳台也更舒适一点 ，类似这种在户型方面的创新可能更多的主要体现在尺度方面，舒适性的把控。

    别墅产品将向两端裂变 满足不同人群的需求

    别墅做小是今年别墅户型的创新，在贾汪，融创的凤鸣桃源就有100多平方米的小别墅，未来别墅会再向两端发展  一端做的极大：比如800平方米、1000平方米，像绿城紫薇公馆这种大别墅。而另外一端就是把它瘦身、做小，做到100多平方米，同时还有一个小院子，这种就非常适合有一定经济条件的养老需求。

    2019年 四室房源的比例会增加

    因为大家知道现在二胎放开了，2019年会从三房为主导，逐渐增加四室的占比，以往130-140平方米做四室，现在不排除下沉到120平方米以下，甚至通过设计提高得房率，  将90多平方米做到小四室。

    未来徐州可能会出现可变住宅以适应同一家庭不同时期的需求

    未来也有可能会出现在业界、北京上海一些大城市有出现的一类产品，就是住宅产品的可变性 它能够满足这个家庭从新婚夫妇二人到三口之家，再到两个孩子，以至于三代同堂，同样都是在这一个空间里去满足，只不过随着你的家庭结构、家庭人数的改变，我的房间数量可以做相应的调整。

公寓办公类产品将增加更多的配套，实现真正的升级

    徐州目前的公寓或办公更多还是为了求销售，开发商在产品打造上没有真正去考虑客户的需求，我如果要满足居住 ，我是否在我的公寓里去设置公共的配套空间，比如娱乐室、图书馆、咖啡吧、并且开发商自持，真正运营起来，这种在新加坡比较常见，因为配套比较好，公寓的接受度也会比较高，写字楼也是一样，公共配套要做实。

【新城区 绿地缤纷城效果图】

    未来徐州可能会出现宜居宜办公宜商的可变产品，以满足年轻人的需求

    购房者的年龄始终在不断的下移，从之前的60、70后，逐渐移到80、85后，接下来要移到90、00后，作为千禧一代来说，他们的思维、他们的生活方式有别于他们的父母长辈，它这种宜居宜办公宜商的生活方式的出现，会带来业界现在也在探讨，我是否同样的空间，既能够满足办公使用，又能够满足居住使用，或者可以满足商业使用，所以这种可变的产品也许接下来会出现，会更加关注人们生活方式的改变 我的家庭结构的改变 由此推动产品的创新。

（本话题部分内容来自易居中国和观念研究院）