房企融资银行和发债渠道松动,地产信托余额管控并未放松

进入四季度，此前全面收紧的房地产金融政策正在迎来微调，从房企境内三大融资渠道来看，开发贷和信用债出现了边际放松，而以信托为主的表外融资渠道依旧收紧。

监管亦同步扼住了表外输血房企的信托融资渠道

2019年下半年，银保监会开始督导信托公司制定房地产信托和通道业务压降计划，明确相应时间安排和压降任务，进行余额管控，此后加码对融资类业务进行指标化管理，多措并举防范金融同业及市场资金借道信托违规输血房企。

从信托业协会数据来看，房地产信托余额规模从2019年第三季度开始，连续八个季度下降。截至2021年第二季度末，房地产信托余额为2.08万亿元，与2020年末相比，余额压降了2008.11 亿元。2021年9月份新增的信托规模中，投向房地产行业规模为389.49亿元，较近12个月均值下降44.79%，较今年1月末下降79.08%。

与此同时，房企境内外信用债发行规模均在下滑

2021年前三季度，境内信用债（不包括资产证券化产品）发行总额是4600.39亿元，同比下降7.87%；境外债发行规模为400.78亿美元（约为2594.28亿元人民币），同比下降24.75%，下降幅度较大。

至此，受全面收紧的房地产金融政策影响，2021年前三季度，多家大型房企爆发流动性风险。其中，重庆协信、天房集团、华夏幸福（包括子公司九通基业投资）、泰禾集团、泛海控股、新华联、四川蓝光、正源地产等8家债券发行主体的境内信用发生债违约，违约规模（违约日债券余额）达到672.23亿元，房企债务违约已经成为债市违约的主力；某房企大规模的商票违约兑付；建业地产因流动性风险向地方政府寻求支持和帮助。近期，阳光 100、花样年、新力控股、当代置业等多家大型房企的境外债也发生了违约。

“合理的资金需求正在得到满足”

部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则也存在一些误解，将要求“红档”企业有息负债余额不得新增，误解为银行不得新发放开发贷款，企业销售回款偿还贷款后，原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款，也一定程度上造成了一些企业资金链紧绷。

国务院副总理刘鹤指出，目前房地产市场出现了个别问题，但风险总体可控，合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。

央行副行长潘功胜亦在该论坛上表示，近期我国的房地产市场及相关的金融市场出现一点波动，这是市场主体在个别企业违约事件出现之后的应激反应。“在金融管理部门的预期引导下，金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的行为逐步得以矫正，融资行为和金融市场价格正逐步恢复正常。”

从市场面上来看，10月份银行的个人按揭贷款发放开始提速。此前，某银行深圳分行原本积压的个贷审批在10月份缓解了很多，“应该是积极落实政策的效果”。

进入11月份后，房企直接融资层面迎来利好

11月9日，中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会，21世纪经济报道记者核实到，包括招商蛇口、保利、碧桂园、龙湖、旭辉、美的等房企参加了座谈会，多家公司均申请了在银行间市场发债融资。

根据中指研究院监测，截至2021年11月23日，11月房地产企业信用债发行明显提速，发行规模已达425.4亿元，发行量是上月的227.2%。

“随着近期房地产监管政策释放一定暖意，地产融资环境边际好转。”中诚信国际在11月23日发布的策略周报中称，但目前银行间市场以高信用等级国有房企发债为主，金融机构对于民营地产主体仍有所规避，短期民营地产融资压力仍然较大。

监管部门在对房地产贷款相关表述上亦出现了变化

11月10日，央行披露10月份社融规模数据报告时，首次发布了单月个人住房贷款统计数据。紧接着，有数家权威媒体从金融管理部门和多家银行了解到，10月份房地产贷款投放较9月大幅回升，环比多增超过1500亿元，其中房地产开发贷款环比多增500多亿，个人住房贷款环比多增超千亿。“金融机构对房地产行业的融资行为明显改善，预计11月份仍将保持环比增长态势。”

综合来看，即便近期监管在多个场合为房企融资发声，但同步强调的依旧是：牢牢坚持房子是用来住的、不是用来 炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、 稳房价、稳预期，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性， 实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁金融支持力度，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者的合法权益。

上述反复强调的话亦被写在《2021年第三季度中国货币政策执行报告》的下一阶段主要政策思路中。

摘选：21世纪经济报道