今年起,老小区加装电梯不用吵了,两个新方案可实现“强制”加装

2020年10月23日，住建部长王蒙徽宣布，2021年将“全面推进城镇老旧小区改造”。重点围绕2000年前建成的住宅小区，全面实施基础类、改善类、提升类旧改，比如提升水电路气信等基础设施，妥善安排4层以上符合条件的老旧小区全部加装电梯，以及发展养老、托育、助餐服务等。

这意味着为期5年的城镇老旧小区“旧改”工程正式启幕。很多人不知道的是，在正式开始旧改工程之前，过去两年其实住建部已经在全国100多个城市顺利完成了初期阶段的“试点”工程。根据住建部公布的资料显示，2019、2020年两年共安排中央补助资金1400多亿元，支持各地改造城镇老旧小区5.8万个，惠及居民约1043万户。一直以来，“旧改”都被称作是优质取代“棚改”的城市更新的较佳方式。更有专家称，旧改是“房住不炒”新周期楼市的“稳定器”，因为老房子经历一番大刀阔斧改造后，还可以再住二十年，这意味着供给增加了，同时一些购房需求被消灭了。住建部副部长黄艳更直言，以人为本，突出地方特色和人居环境的旧改，可谓是不折不扣的惠民利民工程。

但通过过去两年的试点工作来看，被称为民生福祉的“旧改”惠民工程，显然在现实中推进的阻力不小。原因主要是两方面：一方面，很多人习惯了“全拆重建”式的棚改，对旧改“绣花”一般的改造特色并不能完全接纳，甚至有很多人一开始就极力反对旧改；另一方面对于旧改的很多内容，居民内部很难达成统一意见，这一度导致旧改工作无法顺利进行，甚至有很多旧改内容已经搁置了一年半载了。我们今天重点要谈论的老房子加装电梯事宜，便是其中之一。老旧小区加装电梯，可以说是一个多数人都拍手称快的惠民政策，但即便如此，它也正在遭遇一股潜在的阻力。我们列举一个城市的数据，大家便可管窥一豹：2019年，南京申请安装电梯的老旧小区有2225个，但最终完成电梯加装的小区只有1007个，完成率不足50%。为什么会这样？旧改工作人员透露，老旧小区加装电梯屡屡“卡壳”的根本原因是，很多小区居民内部就加装电梯一事并未达成一致意见，所以导致超过一半的老旧小区最终未能如愿加装电梯。说白了就是，1、2楼邻居不同意，才是老小区加装电梯最难迈的一道坎。正因为此，有一些老旧小区，有老人直到去世也没有坐上心心念念的电梯。

为什么1、2楼住户不同意加装电梯？我们归纳总结是三方面原因：排名前列是1、2楼住户很少或者根本用不到电梯；第二是不仅用不到，加装电梯后，会带来一系列遮挡阳光、产生噪音、影响空气流通等问题，这些都对1、2楼住户不利；第三是加装电梯后1、2楼的房产或面临贬值，而高楼层房屋可能因为加装电梯而升值，更何况没电梯之前，低楼层的房产价格是高于高楼层的，加装电梯后，房屋市场报价可能发生颠覆性变化，低楼层住户在心理上就很难接受这种事实。如此吃力不讨好的事情，1、2楼住房当然要反对。一言概之就是，对于低楼层住户来说，加装电梯对自己确实关系不大，反而“有害无利”——低楼层业主不受益，是反对的主要原因，利益平衡更成为无法回避的现实问题。

今年起，老小区加装电梯不用吵了，两个新方案可实现“强制”加装旧改是大势所趋，老房子加装电梯更是关系到数以万计老小区居民住房福祉的大事，尤其是在老龄化加速的背景下，老房子加装电梯更是“民生大事”，不仅提升了城市居民的生活品质，还满足了人民对美好生活的追求。更值得一提的是，为了不重蹈二三十年前的覆辙，国家已经发布新规要求，从2020年起，新建4层以上住宅必须配建电梯。种种信号显示，符合条件的老小区加装电梯是未来5年内，一定会完成的工作。1、2楼住户不同意，难道老小区加装电梯事宜就无法推进了吗？答案是否定的。事实上，从今年起，老小区加装电梯不用再吵了，因为两个新方案推出可实现“强制”加装：

方案一：取消“一票否决制”，多地开始实施，加装电梯效率大大提高前面我们已经提到了，在过去的旧改总规程下，老小区加装电梯需要“所有居民一致同意”才行。换言之，但凡有一户不同意，都不能贸然加装电梯，这就是所谓的“一票否决制”。也就是说，“一票否决制”才是一直以来阻碍老旧小区顺利加装电梯的关键因素。正因为有这个制度的存在，才让不少高层居民叫苦不迭。为了能够很好地满足绝大多数居民的出行需求，更为了顺利实现符合条件的老小区加装电梯，有不少地方开始推行新的电梯加装方案，那就是取消一票否决制，只需要绝大多数（通常是2/3以上）的业主同意即可。据不完全统计，从去年四季度到今天，全国已经有7个省市推出了这一新方案。其中上海是最早推行“三分之二表决制”，并直接淘汰掉了“一票否决制”的城市。再比如安徽合肥，在解决老小区加装电梯这项“民生大事”，也是“民生难事”时，亦采取了取消“一票否决”，把原来的规定改成三分之二以上住户同意即可。截至2021年5月底，合肥市累计开工加装电梯512部。一句话，取消一票否决后，老小区加装电梯如同按下了“快进键”，效率大大提升。此外还有北京、济南、青岛、珠海、江苏等地也在陆续跟进“取消一票否决制”。专家预测，在2年内，全国各大城市大概率都会跟进取消一票否决制。原因我们前面已经重复过了，老小区加装电梯是民生工程，不能因为少数人不同意就无法推进实施，这和旧改改善居民居住环境的初衷相违背。取消“一票否决”新方案，意味着老旧小区加装电梯有解了。未来纵使1、2楼的极个别不好说话的邻居反对加装电梯，可能也起不到决定性作用了。因为按照新规，从今年起，只要绝大多数（通常是2/3以上）居民同意，老小区电梯便可以“强制”加装。不得不说，老小区居民的福利真的来了。

方案二：“公交电梯”方案推出，圆满解决了出资、安装、维护等一系列问题，邻里之间也化干戈为玉帛，不用再吵了何为“公交电梯”？简单来说就是8个字：无偿安装，有偿使用。这和市民乘坐公共交通非常类似。具体来说就是，老小区加装电梯由第三方电梯专业机构完成，所有住户都不需要出资。在电梯安装完后正式运营时，住户按照所在楼层不同实行“分层刷卡付费”，比如2楼收费0.2元/次，3楼0.3元/次，4楼0.5元/次，5楼0.7元/次，6楼最贵1元/次。此外，“公交电梯”也会和乘坐公交一样，可以办理月卡、季卡、年卡，实现包月不限次数使用，满足不同需求的人群使用。值得一提的是，第三方机构享有电梯20-30年不等的使用权，他们可以在电梯轿厢内外以做广告的方式来收回成本。不过，“公交电梯”新方案运行时产生的电费和后期的维护费用是需要全楼所有居民共同承担的。考虑到1、2楼使用电梯频率不高，这两个楼层不用出资。其余3-6楼的住户按照楼层不同实行累进制方式分担费用。不得不说，“公交电梯”方案不仅圆满解决了前期的出资、安装等重要问题，甚至于连后续的电梯运行和维护等事宜也一并提前解决了，这个方案也做到了“强制”加装电梯。从青岛、沧州等地试点该方案来看，新方案不仅得到了老小区居民的认可，也获得了业内专家的点赞。城市发展与建设专家李铁更称“公交电梯”方案是当前老小区加装电梯的圆满方案，是老小区居民的又一项民生福利。有人可能会说，“公交电梯”方案虽然解决了前期出资、维护等加装电梯本身的问题，但终究未彻底解决1、2楼住房因利益不均而反对的问题，他们怎么就能同意安装电梯了呢？这里需要解释一下，其实很多城市在真正实施“公交电梯”方案时，都对该方案进行了升级完善。比如青岛某小区楼上楼下邻居友好协商后，考虑到1楼居民“损失”情况，一致同意由5、6楼获益的住户对1、2楼住户进行适当金额的补偿，最后协商的结果是6楼对1楼一次性补偿资金8000元，5楼对2楼一次性补偿5000元。再比如杭州临安区某小区，在“公交电梯”方案的基础上提出的解决方案是，由3-6楼住户对1、2楼住户进行补偿，较高补偿金额不高于1万元。高楼层住户深知自己得到了实惠，往往也都心甘情愿给低楼层住户一定的补偿。事实上，绝大多数低楼层住户也并非死咬着不放，高楼层住户给出了很好的态度之后，其实很多问题就已经解决了大半。

还是那句话，老小区加装电梯矛盾解决的较好办法，还是业主之间的充分沟通和相互体谅。多站在对方的立场考虑问题，往往能够事半功倍。如果处置得当，甚至可以让之前火药味甚浓的邻里关系转眼就变得更加和睦融洽。事实上，据很多加装完电梯的老旧小区业主反映，但凡是低楼层住户顾全大局，舍己为人同意安装电梯的，事后楼上邻居也都感恩一楼、二楼邻居做出的贡献，每每都会念及他们的好，今后邻里关系会更加和谐。当然，国家政策的转变、社区街道的支持的重要作用，也不能忽略。我们提倡甚至是鼓励大家齐心协力给老小区加装电梯，并非站着说话不腰疼，而是早很多人一步看到了未来老房子加装电梯已经“板上钉钉”：一方面，既然有了较为“圆满的方案”，1、2楼住户就没有必要再三刁难，为了整体的利益，做出适当让步，这会让大家记住你的好；另一方面，未来老小区加装电梯是必然趋势，即使很多人现在可以靠“一票否决”阻拦电梯安装，但保不齐下个月这个政策就会发生巨大变化，一票否决制被废除，电梯可以实现“强制”加装。所以，与其无意义地僵持对峙，不如给楼上邻居们一个大大的顺水人情。