地产回暖迹象背后 房企经营韧性和信用靠什么支撑

过去一段时间，房地产市场低迷。

房企债务违约引发美元债市场情绪波动，随之各大评级机构接连下调评级，市场投资信心亦被持续消磨；与此同时，行业整体销售走弱、投资意愿下降，开发商在调控持续升级下表现更为谨慎。

11月11日，A股房地产板块出现集体爆发，新华联、阳光城、泰禾集团、中南建设、招商蛇口等涨停，金地集团、保利发展、新城控股、万科A等纷纷大涨。当日恒生指数收涨1.01%，截至香港股市晚间收盘，房地产61只股票（观点指数监测的样本企业）中有43只收涨。

这在近期低迷氛围中极为罕见，从消息面看一定程度受按揭贷款松动信号影响。

此前两日，地产债券市场也出现反弹。11月9日，"H6泰禾03"、"20世茂04"等债券上涨迅猛，其中"H6泰禾03"涨超70%，"20世茂04"涨超12%，其他地产公司的公司债也出现不同程度上涨。

消息面看，引起变动的或是高盛投资组合管理团队在近期接受媒体采访时表示，正在买入中国房企债券。该团队成员称，传染风险被高估了，市场正在消化这一风险。

尽管近两日地产股集体回落，但业内普遍转向关注利好的信号。多研究机构认为，政策拐点正在逼近，市场预期有所明朗，将利好稳健经营的优质房企。

毋庸置疑的，市场风向固然重要，更重要的是房企自身是否修炼好内功，具备穿越周期的韧性。

回暖迹象

过去一段时间，房企流动性承压主要受销售回款放缓影响，叠加外部融资收紧。

贝壳研究院统计显示，今年1-10月，房企境内外债券融资累计约7993亿元，较2020年同期下降24%，金额规模减少2463亿元；其中境外发债折合人民币约2471亿元，同比下降约37.4%。境外融资规模占比维持31%左右的低水平。

11月，市场解读认为房企融资出现了积极信号。其中，中国银行间市场交易商协会举行的房企代表座谈会上，招商蛇口、保利发展等公司均表示，近期有计划在银行间市场注册发行债务融资工具。

从政策层面看，稳预期目标下，近期决策层、监管层连续释放信号，缓解房地产金融过度紧缩，提速房地产贷款投放。

10月15日，金融市场司司长邹澜在三季度金融统计数据发布会就曾指出，少数城市房价上涨过快，个人住房贷款投放受到约束，房价上涨速度得到抑制。房价回稳后，这些城市房贷供需关系也将回归正常。

可以发现，10月开始，有少数城市已经发布维稳楼市措施，放松限购限售，在公积金贷款额度、人才购房补贴、预售条件等方面给市场信心。

其中，义乌市提出降低预售条件和调整"公证摇号"政策；徐州调整市区商品住房预售许可和现售备案规模；此外，第三批集中供地中，广州部分地块取消限价，南京提高了毛坯限价，苏州将保证金比例全部下调至30%，土地款首付比例由60%下调至50%。

11月10月央行发布的金融数据显示，10月新增人民币贷款8262亿元，同比多增1364亿元，超市场预期。分项上看，居民中长期贷款（主要是房贷）同比多增162亿元，打破了过去5个月连续同比少增的局面。业内多认为，这从侧面印证了近期按揭贷款政策已有所调整。

对此中信证券认为，预计2021年11月份后，按揭贷款投放持续增长，销售回款情况将明显好转；而行业信用修复仍然需要时间，开发贷款的投放预计会偏向信用良好的公司。

11月5日，世茂集团就股债价格异动解除投资者疑虑时表示，目前住房按揭和开发贷有一定的松动，也可以表明政策基本上见底，但目前监管还是卡得挺严，政策和流动性传导还是需要一定时间去缓解。

利好经营稳健型房企

花旗银行10月份的报告中指出，部分城市的首套房按揭正在改善，央行在三季度例会提及房地产行业健康发展及购房人的合法权益，是最近12年以来的首次；也提及包括开发贷的常规审批及要求避免过度执行债务控制。此外，土地价格有稳定信号。

中国银河证券复盘了前几轮地产周期，认为当前市场处于"基本面底部区域"+"政策底"，"行业整体风险可控，待个别房企风险事件落地之后，行业信用格局重构，集中度进一步提升，利好经营稳健、融资成本低、杠杆结构健康的头部房企。"

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