徐州东区将是下一个浦东?但疯狂的房价,却让我们配不上它的繁华

爱徐州 2017-08-21 17:47:15
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10年前,东区是徐州的尽头,10年后,东区到处是人头。从荒无人烟到全市最堵。从蓝图上快速变现的东区,人潮的脚步始终跟不上发展的速度。

原标题:徐州东区将是下一个浦东?但疯狂的房价,却让我们配不上它的繁华

前言:10年前,东区是徐州的尽头,10年后,东区到处是人头。从荒无人烟到全市最堵。从蓝图上快速变现的东区,人潮的脚步始终跟不上发展的速度。出行抢公交、买房抢认筹、逛街停个车都要排队1小时。如果你居住在东区,一定要有坚定的意志力和一副好身体,如果没有矫捷的身手,注定在每天无时无刻的抢抢抢中,淹没在苍茫人海。

过去10年来,随着徐州中心区域土地放量急剧减少,市民的居住区域发生了明显的外移,小徐州变大徐州,多中心的发展已成历史发展的必然,徐州大发展东区也就是在这样的历史环境下诞生。但我们今天要聊的东区,并不是广义上包含新城区的东区,单指由和平路、金山桥、高铁板块组成的缩小版东区。(欲单独了解新城区未来发展请点击☞《新城区入夜后渺无人烟?3年后这里将成为整个徐州最宜居的片区》)

在10年前,徐州东区还是一片片荒芜的土地和废旧的厂房,当时在东区买房的人都曾被嘲笑。直至2005年,城市向东走的口号开始被广为流传,城市向东,基础设施建设和房地产市场发展如火如荼的进行。2010年起,徐州东区的发展更是像装上了加速小火箭,三天不去就大变样:曾经的外延区域和平路正在向徐州中心繁华生活圈迈进;金山桥商务区正成长为商务范的摩登生活城;高铁新城,时速300公里动车组在这里贴地飞行,已然成为徐州向东最强劲的引擎。

一张10年前的徐州地图,城东还是大片少有

一条时间轴,带你回顾徐州东区经历了什么才走上发展快速路:

2005年——徐州经济开发区开始扩张,大黄山镇、大庙镇划入,金桥商务区开建,大东区开发序幕揭开;就在同一年,绿地布局徐州的开山之作绿地世纪城开启序幕。

2006年——徐州市颁布了《徐州市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》,作出了向东扩张的战略决策。

2007年——国务院批准徐州市修订后的城市总体规划,主城区发展方向以向东和东南发展为主。

2008年——和平大桥建成通车,缩短了东区和市中心的距离,激活了和平路东延段的发展,各大开发商陆续入驻,拉开了东区造城的序幕。

2010年——金龙湖建成,在此之前,金龙湖只是一片荒地,人工造出了一个东区云龙湖。

2011年——徐州高铁站建成通车,徐州进入高铁时代;美的在徐州的排名前列项目美的城应运而生。

2012年——万达入驻徐州东区,两年后,云龙万达广场开业。

2013年——徐州地铁规划获批,位于东区的一号线试验段开始动工。

2014年——徐州排名前列条高架路,东三环高架快速路通车;华润进入,打造东区排名前列项目华润橡树湾。

2015年——地铁一号线全面动工,2019年将通车;万科首次进驻东区,与美的联合打造万科美的璞悦山。

2016年——徐州经济技术开发区与宜家(中国)投资有限公司项目签约仪式正式举行,徐州人翘首以盼的宜家进驻东区。

2017年——8月7日,徐州市交通局官网发布了城东大道高架快速路工程造价咨询项目,公告显示,徐州人期待已久的城东大道计划于2017年9月1日开工,2020年9月1日竣工。

现在金龙湖周边项目林立

这些利好消息的释放,一方面致使东区房价水涨船高,可怜的刚需购房者,再无机会踏足,过快的透支房价,于生活在那里的居民而言,也是一种伤害。另一方面,让笔者感到忧心的是,在此轮城建热潮和地产热潮过后,徐州东区的未来会走向何方?富人集聚区?工业重地?商业中心?宜居之所?它还有下一步规划继续跟进吗?它会是下一个浦东吗?笔者先说说我的看法,欢迎大家留言讨论。

相比于主城区的喧闹拥挤,徐州东区道路更宽,绿化更多,空气质量也更高,相信很多人都有切身体会。这或需要归功于近些年的徐州城市整体规划。相比于传承千年历史、自然生长的徐州古城,东区是在科学规划的基础上发展而来,各项公共资源的设置更加合理。教育、商业、交通、医疗、环境,无论哪方面来说,徐州东区都已超越市中心,成为高端、优质居住区。

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交通线路密布

城东大道快速路:根据公告,徐州人期待已久的城东大道计划于2017年9月1日开工,2020年9月1日竣工。城东大道快速路连接徐州高铁东站,市民到高铁东站的道路将更加快速、便捷、舒适。同时,城东大道也连接高速公路的城东出口,通车后,将大大拉动城区向东、向南发展的带动作用,同时也为城市开发,提供更大的空间。

徐州高铁站重磅升级:徐州东站是京沪高铁的七大主要站之一,又是徐兰客运专线、徐连客运专线、徐宿淮盐铁路及徐淮宿城际铁路的始发站,特殊的区位优势,使得徐州东站成为重要的国家铁路枢纽站之一。徐州东站东侧站房扩建工程即将启动,目前较新的建设方案已经确定。

1号线二期:起自徐州东站站,终至旗山站,线路长 14.63km。主要沿徐海路-G206-华建路敷设。

3号线二期:起自振兴大道路口的后蟠桃村站,沿驮蓝山路、下淀路走行,终点位于一期下淀站。线路全长约 6.9km,全部为地下线。 设车站 5 座,后蟠桃村停车场一处。

4号线:起自G30连霍高速南侧的台上村站,向北沿规划路——新茶线——大学路——三环南路经翟山片区,到达大郭庄机场片区。后沿汉源大道——杨山路——蟠桃山路——金水路——荆山路——三 环东路向北敷设,终点位于刘湾村站。

6号线:起自大学路与珠江路路口西侧的珠江路站,沿珠江路—— 华山北路——黄河西路——黄河东路,到达惠民小区。后沿惠民路、汉风路,经奥体北、京沪高铁东向北敷设,终点位于徐州东站站。

地铁大厦:即徐州市轨道交通线网控制中心,就在汉源大道与和平路交叉口,地铁1号线与4号线的换乘站乔家湖站地铁口上,属地铁上盖物业。

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商业大佬云集

云龙万达广场:2013年开业,带来了徐州市排名前列块iMax银幕,号称淮海经济区排名前列个真正意义上的城市综合体。

麦德龙:德国较大、欧洲第二、世界第三的零售批发超市集团,其徐州商场位于徐州淮海环球港,地处经济技术开发区高端商业圈。

淮海环球港:这个总建筑面积达46万㎡的商业综合体是淮海经济开发区少有奥特莱斯业态的购物中心。

宜家2年内崛起:去年11月15号,徐州经济技术开发区与宜家(中国)投资有限公司项目签约仪式正式举行,徐州人翘首以盼的宜家终于来了。

荷兰凯丹:在徐州十九洽上,荷兰凯丹也已经与开发区签约,从宜家-凯丹-欧尚三位一体的战略合作模式来看,凯丹未来很可能会落户宜家旁边。而欧尚虽然目前还没有正式的签约消息。

万乔冰雪:万科和乔波冰雪世界合作建设的冰雪运动馆。将定位于冰雪世界、儿童海陆空、创意创业三大板块,投资30亿元,由徐州万科地产开发有限公司投资开发。

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配套设施疯长

徐州医科大学附属医院东院:在东区生活的居民可以便捷、就近享受到优质的医疗资源。该院辐射周边县市区,区域医疗高地的优势凸显。

中医院分院:落户民富大道,项目已经过公示,预计今年开工。

树恩中学高铁校区:位于徐州经济开发区和平大道以北,鲲鹏路以西,城市支路鸿畅路以东,总占地面积71亩,总投资约3亿元人民币。

嘉治(剑桥)公学:6月13日徐州迎来一场新土拍,此地块为科教用地,竞得人需在此建设一所高等国际寄宿学校,该高等国际寄宿学校为徐州经济技术开发区嘉治(剑桥)公学,拟于2018年9月开学,学制3年,首年招生360人。

云兴小学城东分校:根据2017年招生公告,学校施教区为东到汉源大道,西到兴云路,南到郭庄路、北到和平大道。

解放路小学云苑路分校:小学的规划用地约27600平方米,办学规模为48个班,计划2017年投入使用。

紫金东郡小学:位于云龙区民富路东延北侧、紫金东郡小区西侧,占地面积约22亩,建筑面积约1.2万平方米,办学规模为24个班。之前有小道消息称预计明年完工,2019年交付使用。此外尚仕名邸小学其施教范围为:东到兴云路,南到和平大道,西到民祥园路,北到馨园小区南墙向东延长至尚仕名邸小区和正德君城。

徐州一中高铁新城校区:是由高铁投资建设,徐州一中出师资力量,而早在去年就有官网消息确认该校区是一所私立制学校,分为小学、初中部。

金龙湖街坊中心:今年我市将建设的5个街坊中心,其中就包括位于东区的金龙湖街坊中心。

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周边环境美如画

金龙湖:一到春暖花开或者秋高气爽的日子,金龙湖就成了徐州摄影爱好者最喜欢取景的地方。几年前这地方还只是一个大水坑,现在居然活脱脱变身成了一个风姿绰约的景区。

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东区仍有大面积拆迁及改造计划

下淀区域:近年来下淀片区一直是徐州城建的重点关注区域之一。从位置上来说,这一片区与主城繁华区域十分接近,但因为种种原因发展相对滞后。关于下淀片区,未来以下几个项目尤为引人关注:

一、棚户区改造项目:目前已确认由绿地集团投资下淀片区城中村改造项目。

二、圣戈班搬迁项目:规划中的3号线二期工程经过现圣戈班地块,可以想见,在圣戈班搬离之后,这里也会是重要的投资建设热点。

三、金马大桥项目:根据此前报道,项目起自殷庄路与金马路交叉处,沿荆马河南岸向东,跨过复兴北路、徐州铁路编组站、徐州钢铁厂,止于三环东路,路线全长约2.58km。

大郭庄区域:根据较新徐州地铁线路规划,4号线和5号线将在大郭庄区域交叉换乘。4号线是沟通开发区、城东片区、铜山新区的重要通道,5号线更是一路穿越主城区而来,这两条地铁线在大郭庄交汇,可见徐州对这一区域的未来寄予多大的希望。根据此前报道,大郭庄区块未来将建设徐州中央活动区(CAZ)。

2017年初,国家国土资源部发布公示,大郭庄机场迁建项目预计在今年下半年开工,2019年完工。而根据徐州地铁新一轮规划,徐州在2018-2024年之间将适时开工4、5号线建设,这与大郭庄机场的迁建日程表基本吻合,届时这一区块将会成为徐州市最为热闹的一篇工地。假以时日,这里将成为徐州乃至淮海经济区最为闪亮的窗口。

翠屏山改造项目:该项目东到高铁商务区,西至汉源大道,包括翠屏山街道的乔家湖、土山寺、长山村等,涵盖面积较大。

东店子改造项目:东店子片区地处城东繁华地段,位于云龙区城东大道以北、团山以南、工程兵学院以东、淮海宗申产业园以西,占地面积约502.8亩。店子村包括东店子、西店子、上店子,但与绿地签约的仅有东店子项目,目前项目拆迁还没开始。

徐州经济技术开发区官网,7月28日挂出3条招标公告,侯集旧村、孤山市场片区、荆山旧村、东环排名前列工业园等地改造项目开始设计招标。

以上利好虽然让东区的交通、学校、商业等配套设施逐步得到完善,但刚需购房者却感叹越来越买不起,不信你看房价,从去年涨到现在,无愧于宇宙中心的称号。目前东区在售楼盘中,万元以下的小区几乎见不到踪影了。

再加上目前东区土地供应比较缺乏,近一年来也都很少有住宅用地挂牌出让。6月23日,新城区商聚路地块拍卖,被保利以总价11.768亿元的成交价拍下,楼面价为7634元/㎡。除此之外,东区尚有待拆迁的翠屏山和东店子地块,均被绿地拿下。

两者原因综合导致的结果是一股接一股的抢房潮,投资、投机、改善型成为购房主导力量,刚需化作炮灰。

毫无疑问,东区目前的发展、楼市都是一片欣欣向荣,但笔者仍不禁要提问:以上不论是地铁、高架这样的交通基础建设,还是宜家、凯丹这样的商业中心,都会在数年后完成,反过来思考,最长5年内,当一切基础设施均饱和之后,这片目前徐州房价较高温的东区,下一步会怎么走?工业、商业、旅游业、高铁?这里新建的小区,商业综合体是否有足够大的人群来支撑?房价高企之后谁接盘,刚需亦或是外来人口?诸多疑问,让笔者一时云里雾里。

思考一、超过19个城市综合体项目多还是少?

如今俯瞰东区,尤其是贯穿东城,连接老城区和高铁站的和平大道,仅仅截止到2015年,就布局了19个城市综合体项目。但这些建成和在建的项目中,除了云龙万达一枝独秀,其余呢?笔者个人对于徐州商业体数量的看法,请点击☞《苏宁广场排名前列天销售4800万!未来数年徐州商业体将更多!但请允许我先泼一盆冷水》

思考二、一个城市的发展可以从高铁享受多少红利?

对此笔者个人赞同以下观点:高铁对一个城市的影响很大一部分取决于这个城市本身,对城市而言,高铁扮演的角色更像是一个放大器,将这座城市的优点进一步放大,使得本身就有吸引力的城市其吸引力进一步提升。高铁所带来的快便捷的交通只是实现真正目的的一个环节,而社会经济活动才是其本源需求,如果一个城市第三产业薄弱,基础设施落后,所享受到的高铁红利是很有限的。那么,最实际的问题来了,外地人乘坐高铁来徐州做什么呢?转车?旅游?工作?如果仅仅是转车,红利何在?所以,如果指望高铁本身给一座城市带来什么,那是本末倒置。

思考三、谁才是东区未来的可持续发展引擎?

据百度百科:截止2015年,徐州经济技术开发区下辖4个街道和1个镇,分别为鼓楼区的东环街道、金山桥街道,贾汪区的大庙街道、大黄山街道,铜山区的徐庄镇。截至2015年,徐州经济技术开发区拥有各类企业3176家,其中外资企业151家。卡特彼勒、协鑫、徐工等一批高级企业在此投资建厂,这些工业型企业作为徐州实体经济的支柱,解决了大量人口的就业问题。但目前东区的房价、地价利于企业、人才的发展吗?这台引擎如何跑得更快是否才是我们最应该解决的核心问题?笔者个人对于徐州实体经济的看法,请点击☞《买房后10年不准卖才能救徐州?没有实体经济的城市,一定不会有未来》

思考四、东区房价现在还有大涨潜力吗?

没有,现在已经见顶。笔者认为现在东区的房价已经把地铁、宜家等利好透支完毕。未来该区的交通、商业发展已经不会再有格局型变动。也许2019年地铁通车后会带来一些刺激,3年内,东区的房价只平稳不涨。看看现在和平路上某楼盘定价在13000-16000/平方米,你还指望它能涨多少?如果这里能卖20000/平方米,那云龙湖边上的楼盘得卖多少?所以,除非是刚需,否则现在加入到东区这个楼市高温区,就是做最后的接盘侠而已。现在暴利期已过,投机者不用考虑了,投资的话看个人需求,自住没问题。最后还有一点是,很多在东区买房之后看到房价上涨洋洋得意的人,你问问他们的二手房卖出去了吗?如果房价只是数字化的上涨,但二手房根本卖不出去无人接棒,兑换不了现金的上涨,有什么现实意义吗?

结语:最后笔者再表达一下我的一贯观点,当房价、商业随着城市规划如潮水般涨起来,繁荣一时,我们一定勿忘城市发展之根本。因为潮水有一天会退去,土地、建设、扩张有一天会消耗殆尽,那时你才知道谁在裸泳。

外来人口主要工作城市热力图

(文章综合来源彭城房产、无线徐州、徐州地铁圈、徐州房哥、徐州高楼迷,如有遗漏,欢迎补充)

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