融信中国2020:高价拿地后遗症 | 地产年鉴⑤

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编者按：一年一航程。2020年，很多事件都足以列入房地产行业发展的“历史簿”。就此，搜狐焦点·焦点财经特别策划#地产年鉴#系列，复盘典型房企过往一年的跌宕起伏。是为第五篇，融信中国2020：高价拿地后遗症。

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作者 | 徐准

出品 | 焦点财经

融信中国分拆融信服务的上市计划在2020年10月已初露端倪。彼时，融信世欧物业的股东上海欧兴途业注册资本突然由1000万元猛增780%至8800万元，融信世欧物业为融信服务旗下主营的子公司。

这一顿操作在业内人士看来就是公司在做架构调整为上市做准备。果不其然，2020年11月3日，港交所信息披露，融信服务递交了招股书，海通国际担任其特别保荐人。

欧宗洪旗下的融信中国曾于2016年在香港主板上市，此次分拆物业上市也体现了他扩张资本版图的野心。

2021年1月4日，融信中国公布2020年12月销售简报。2020年全年，融信中国总合约销售额约为人民币1551.73亿元；总合约建筑面积约为725.09万平方米；平均合约售价约为每平方米人民币21401元。

回顾2020年，融信中国的路途并非一帆风顺。上半年，融信中国多项财务数据负增长，甚至个别腰斩；下半年，除了加速分拆物业上市还出现了售卖总部大楼的传闻。

高价地集中结转

2020年8月底，融信中国的半年报姗姗来迟，财务指标不容乐观。期内，实现营收210.66亿元，同比下滑20.85%；毛利31.4亿元，相比2019年同期已腰斩，同比降低50.63%；公司拥有人应占溢利9.08亿元，同比减少54.09%；毛利率为14.9%，同比下跌37.66个百分点。

在营收减少，毛利缩水的情况下，负债却仍在攀升，净负债率自2019年12月31日的70%上升至2020年6月30日的91%，剔除预收款后的资产负债率为73.8%，已踩中“三道红线”之一。

业内人士指出，融信的业绩下滑，就是在为昔日不计成本高价买地的行为买单，随着这些项目陆续进入结转周期，融信在盈利端也将面临严峻考验。

融信管理也在业绩会上解释到除了高价地的集中结转的原因还有部分收购项目，在收购节点销售的部分毛利率相对较低。

追溯到2016年，融信因大手笔拿地而一时声名大噪。彼时融信经过百轮竞价，拿下上海静安中兴社区两幅地块，拿地单价10万元/平方米，其中一幅以110.1亿元拿下成为全国总价较高“地王”。当年融信共拿地21宗，耗资484.45亿元，是当年公司销售额的近乎两倍。

据悉，该项目的首批房源于2020上半年入市，在限价政策下单价为12.98万元/平方米。融信也在发布会上坦言项目“之前备案的售价不符合公司预期”。

2021年伊始，有传闻称融信中国已出售其位于上海虹桥世界中心的总部办公楼，并已经签订协议。

2013年，融信和绿地控股一起拿下虹桥世界中心所在的上海徐泾镇会展中心3号地块。地块成交价47亿元。如很多闽系房企一样，融信于2016年将总部迁至上海，搬入出售的虹桥世界中心是在2018年9月。

如今全身而退背后的原因和为公司带来的投资收益还不得而知。

持续加仓长三角

从2020年的土储布局看，长三角地区为融信中国最重要的“粮仓”。中期融信拿地金额中长三角占比达75%。在区域贡献上，融信在长三角区域的销售占比达80%。

融信的管理层在业绩会上表示，融信中国有不少项目位于长三角区域，并且，疫情后该区域的经济复苏和房地产市场的复苏明显快于其他区域，这是导致长三角的销售业绩表现较好的重要原因之一。

融信中国在长三角的扩张之路要追溯到2016年，当年公司将总部由福建迁至上海。在被融信中国称之为“全国化布局战略落地之年“的2017年，公司豪掷342亿元斩获78幅地块，投资金额同比增长约40%，其中，有29幅位于长三角区域。

大力拓储之下，融信中国的业绩规模大幅增长，从2015年的百亿规模，到2018年跻身千亿俱乐部。而后融信中国逐渐放缓了“买买买”的态势，开始控制拿地降杠杆。融信中国在2018年拿地总价同比大降七成后，2019年也放缓了拓储的节奏。

尽管整体拿地力度放缓，融信中国却在长三角区域持续“加仓”，并在杭州、上海等城市保持高溢价拿地的态势。2020年上半年融信在杭州的新增土储达到92万平米，占比20%。

到了下半年则持续加仓上海，2020年8月6日，融信+旭辉联合体则以45.23亿元竞得闵行区七宝镇古美北社区一宗地块，溢价率约40.55%；8月17日，融信以48.71亿元总价竞得上海嘉定南翔2幅宅地，溢价率35.53%；12月月初，融信联合招商蛇口和保利地产以52.1亿元拿下上海内环中兴社区一地块。

据中指院《2020年房企新增货值排行榜》，融信2020年全口径新增货值达931亿元。

对于未来的拓展布局，欧宗洪在2020年的中期业绩会上曾表示，不会因为短期的下跌而离开一二线，将持续深耕长三角地区，并通过内部运营来增强公司效益。