净负债率历史新低!美的置业规模增长和负债管控实现动态“双平衡

8月25日晚间，美的置业（3990.HK）披露2021年半年度报告。报告期内，公司积极践行“四大主航道”战略规划，发展多样化产业生态圈。区域深耕效果显著，销售业绩增长强劲；产品力不断升维，城市升级战略再上台阶。与此同时，财务结构持续优化，融资成本进一步降低。在不确定的竞争格局下，美的置业以“管理红利”为经营要点，展现出稳健发展的韧劲。

（美的置业管理层合影）

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业绩内强外韧：规模增速位于排名前列梯队 城市升级战略再上台阶

2021年上半年，美的置业继续保持稳健发展，报告期内实现合约销售额约826亿元，同比增长71%，规模增速位于行业排名前列梯队。

为贯彻区域深耕战略，进一步实施资源的集约化管理，公司精准布局有持续人口流入和经济增长的珠三角、长三角经济区。报告期内，市占率排名前十的城市贡献销售比例48%，其中当地排名前十的城市数量有21个。一线、二线及强三线城市的销售占比提高到78%；沪苏、浙闽以及珠三角的销售占比提高到了69%。城市升级战略再上台阶，并取得阶段性成效。

上半年，浙闽区域合约销售增速174%，珠三角区域销售增速96%，沪苏区域销售增速59%。

公司合约销售均价较2020年同期增长9.3%至人民币12,028元/平方米；项目质量稳步上升，均价增速优于同梯队房企，品牌的溢价效应也得到充分发挥。

（昆明美的北京路9號）

拿地方面，美的置业坚定不移地走城市升级之路。上半年，在19个城市新增土储，新增总建筑面积 440万㎡，新增强三线及以上城市拿地占比87%，新增沪苏、浙闽、珠三角区域总建筑面积占比 65%，较2020年上半年新增提升10%。

基于自身产业优势，美的置业积极提升城市更新获地及经营能力。报告期内，新增旧改合同面积1077万平方米，估算货值1362亿元。截至报告期期末，累计已转化土储面积287万平方米，累计已转化货值380亿元；同时美的置业开拓新的旧改方向，通过投资顺银产融平台，着力村级工业园改造，赋能新的旧改赛道。值得一提的是，当前旧厂及旧村居待转化的22个项目中，有17个项目位于珠三角。

截至报告期，公司权益总建筑面积 4223万平方米，土地储备充足丰盈，可有效抵抗未来有息负债增幅带来的规模限制。

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财务指标持续优化：归母核心净利润同比增长11.2%至23亿 现金短债比增至2.21

在践行精细化管理理念下，公司各项财务指标持续优化，为未来有效抵御可能出现的行业、政策等风险奠定基础。报告期期末，美的置业会计收入330亿元，同比增长57.8%；核心净利润31亿元，同比增长31.6% ；归母核心净利润23亿元，同比增长11.2%。

报告期内，公司净负债率已实现五连降，下降至58.2%，现金短债比显著提升至2.21，扣预资产负债率下降至74.7%。此外，美的置业持有现金总量321亿元，银行授信额度增长至1432亿元，尚未动用的银行授信额度增长至899亿元，现金及金融资源充裕，偿债能力大幅提升。

在手握充足现金总量同时，上半年公司融资成本持续下降，在民营房企中极具竞争力。报告期内，美的置业新增有息负债融资成本进一步降低至4.74%，加权平均融资成本实现5连降，降至4.92%。融资结构也得到持续优化，报告期内银行借款和债券融资合计占比76%，融资余额期限两年以上占比提升至39%。美的置业相信，融资竞争力将成为公司在不断收紧的融资环境和日趋激烈的土拍市场中实现弯道超车的有利武器。

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四大主航道引领：协同发力，第三方外拓签约额大幅提升

历经数十年发展，中国房地产业步入“深水区”，竞争格局悄然生变。从增量到存量、从规模比拼到高质量发展，时刻考验着企业综合能力。顺应时代潮流，积极拥抱变化，美的置业正逐步从“开发为主”向城市空间的综合建设运营商转型。

在2020年年报业绩会上，美的置业管理层宣布将战略将升级为“四大主航道”。经过半年的多元化探索，公司围绕房地产开发各个阶段，实现投资、融资与运营在业务联动、经营指标和管理机制三方面的贯通，延伸地产开发价值链，并进入“排名前列曲线和未来第二曲线”战略并重的新时期。

睿住科技作为美的置业“四大主航道”中产业航道的重要载体，智能化加快抢占增量和存量市场，加大软件系统及终端产品战略投资布局；装配式轻重结合扩大市场，加快拓展内装；产业创投打造地产+科技投资平台，赋能相关多元化。

截止报告期内，相关产业累计投入超10亿元；整体研发投入超1亿元，累计已获授权专利360+，软件著作权累计48项，并获得CMMI 5级软件能力高成熟度认证和知识产权管理体系认证；预计今年新增合同20亿元，全年预计收入增长40%至15亿，第三方业务预计占比50%。

（佛山睿住住工产业园）

在服务板块，美的置业实施内联外拓，致力于做大流量，打造成为城市综合服务商。同时公司强调传统物业资源的链接与整合，专注客户经营，深挖社区增值服务增长点。依托自身的资源禀赋构建差异化航道，成立5家专业公司，覆盖广告传媒、代建、尾盘、租售、社区商城、家装、家电销售、家电维修、到家服务、保理服务10大业务，增值业务类型和增值业务规模得以快速扩张，新航道发展模式日渐清晰、资源配置初见成效。

商业作为美的置业四大主航道之一，与住宅、服务、产业并驾齐驱，为城市商业价值带来“1+1＞2”的效应。借助美的置业的品牌优势，通过多元渠道拿地，美的商业已逐步在全国五大城市群深耕发展，并在多个重点城市开发了城市综合体和社区商业项目。累计已获取商业项目总建筑面积超350万方。

今年5月，本集团成功发行20.96亿商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS），产品优先级份额发行利率低至4.5%，产品期限为17年。未来，通过优质项目加固投、融、管、退能力体系；强化覆盖综合体、长租公寓、邻里商业、悦然系生态，打响综合商业品牌；同时以自营方式，形成业内独特竞争力，再造商业第二赛道。

（武汉美的悦然广场）

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精益运营：数字化累计投入5亿元  数字化、产品能力双提升

企业的数字化转型既是由内而外的变革，也是对外部环境的适应进化，数字化转型的本质就是为企业创造价值。在此阶段，美的置业回归居住本质，立足新科技时代，依托“美的智慧自研平台+制造业基因+结合前装”的核心优势，保持“智慧健康”赛道先进地位，做实产品核心竞争力，持续提升产品溢价和口碑，助力未来3-5年打造高端开发商品牌。

美的置业在数字化领域已累计投入达5亿元，同时在数字化中心基础上成立“数字科技公司”，深化数字地产抓手，通过数字化与企业战略融合、与业务融合，立足地产经营数据，打通物业服务、商业运营、科技产业数据通道，构建统一数字大脑，发挥全域流量价值。

在半年报业绩会上，美的置业管理层表示，房地产行业面临着重构，但总体趋稳向好。而美的置业也努力在变化中寻找机会，深化数字化转型，以经营成果驱动融资力，实现企业高质量稳步增长。未来公司将坚定实施根据地战略，拥抱长效机制，力争“三道红线”2022年全部转绿。

2021下半年，公司将聚焦经营、产品、财务质量等核心竞争能力，坚持深耕升级，做实根据地，支撑开发规模稳步增长。在做好价值链的延伸与重塑前提下，围绕住宅开发、物业服务、商业运营、产业生态四大战略航道，构建战略组合竞争能力。美的置业相信，只有反求诸己，向管理要利润，才能实现以精益促进专业精进、降本提效、提升产品力，从而练就内生性增长本领。

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