楼盘PK大吐血!爱而不得的房子都搁发霉了

刚刚！云龙湖畔空置9年少有地块传来消息，今年将动工，规划建设市民活动中心！

据悉新盛集团就是徐州ZF城投公司，目前已经接手这块地的工作，修建市民文化活动中心，对于徐州市民来说无疑是重大利好。

（肖庄地块市民中心效果图）

对于徐州人来说，一说起湖居，云龙湖一直都是当地人心中的“白月光”，是徐州湖居的终极向往。

它占据了这个城市不可复制的资源，并且又处在城市的中心位置，“稀缺”让高圈层爱而不得，“高门槛”则让普通买房人望而却步。

今天我们来说说云龙湖边上让人“爱而不得”的三兄弟，分别是海玥南山、云龙湖正荣府以及保利和府，同为云龙湖版块为何热度如此不同！

就整体位置及配套来看，海玥南山人称湖居房，距离云龙湖有一定距离，多数房源看不到云龙湖。项目除了自带商业街，紧邻已经批复的S3号地铁，其3公里以内无大型商业街及医院，距离最近的学校也是正荣府南侧的在建小学。

生活不能只看眼前的美景。为弥补板块配套的不足，云龙湖正荣府代建了小学和幼儿园，从新发布的2021年城建重点工程计划中得知，拉犁山隧道将于2021年开工建设，诸多红利在向板块倾斜。同为云龙湖周边的另一个项目保利和府，是当下热销的流量盘，距离云龙湖1.7公里，位于老矿大商圈，多所学校、医院以及商场环绕；交通方面地铁3号线即将通车，地铁4号线也在规划之中，生活配套相对成熟。

调查发现，买房人对自己新房的初步认知有90%来自售楼员，其实看房最值得关注的还是营销中心三大件——区位图+沙盘+户型模型，这些隐形语言，远比置业顾问唾沫星子实在。

1、看区位：云龙湖正荣府求生欲更强

你进售楼部，接触的排名前列个销售道具，区位图。当你抵达售楼部，对楼盘区位就有明确认知。为什么开发商还要多此一举画区位图？只有一个目的，土地价值再发现。

先来看下三盘的区位图

海玥南山区位图

云龙湖正荣府区位图

保利和府区位图区位图“骗人”不是新闻。扭曲直线距离/删除路网，让楼盘到市中心，看起来很近且是一条直线；画圈圈，强调各种成熟商圈，然后把项目强行纳入。操盘手会对土地属性颠覆性梳理，至于最后呈现的效果，要看求生欲是否更强。有趣的是，海玥南山和云龙湖正荣府处于同样的路网，在两家的区位图所呈现的形态却不相同，云龙湖正荣府把自己规划进了7公里开外的老矿大商圈，明明是保利和府的商圈呀，所以从区位图就可以看出，云龙湖正荣府求生欲显然更强。

2、看沙盘：建筑布局，海玥南山略逊一筹看完区位图售楼员会带你来看沙盘，沙盘的一些细节可以一目了然的看出项目档次和定位。有两个指标，大家重点关注，外立面和建筑布局。颜值高的楼盘特别重视立面，如果置业特别和你强调立面、包括石材、铝板或者玻璃幕墙，说明这个楼盘的整体品质还不错。再说布局，一宗地块，容积率确定，建筑总规模就确定。但不同的开发商，可以做出建筑N种布局摆放。每一种布局，对应楼盘定位，对市场判断。

海玥南山沙盘

云龙区正荣府沙盘

保利和府沙盘

海玥南山主打的精致洋房、舒适叠加、联排别墅等产品。楼栋规划非正南正北，不少买房人认为风水不好。一般来说，都是坐北朝南，采光比较好。云龙湖正荣府致力打造纯粹低密低密度多层高品质社区，项目是由李嘉诚私宅御用设计师梁景华亲自操刀设计，整体采用一轴一院两环的景观设计。保利和府主要规划高层、洋房产品，最常见的布局，高层+低密组合，围合式的景观布局。

3、看户型：房型差异明显，老旧户型被淘汰然后，置业会带你看户型图纸或户型模型。

为了公平起见，小编用差不多楼层差不多户型来做对比。户型图如下：

海玥南山户型图海玥南山只是看似方正，实际上跑道户型存在空间浪费，户型没有时下流行的双阳台，而是小次卧带了个小阳台，不免显得有些老旧。

云龙湖正荣府户型图再看云龙湖正荣府，一梯两户，电梯入户，进门有玄关。飞机场跑道户型有一定程度的浪费，三室一厅朝阳且带有大阳台。

保利和府户型图保利和府属于四叶草户型，卧室分布互不干扰。一梯一户，电梯直接入户。户型方正、两室朝南、双阳台设计，主卧套房设计、干湿分离。而且小编注意到保利和府的户型中，卧室设计了飘窗，这在一定程度上扩大了房间的得房率。整体户型优秀，不存在浪费面积。房型差异明显，房价的基础之上，各项目卖的好与不好，在这里就可以找到答案。

4、看销售量：占据优势位置，三年销量惨淡海玥南山：你得而不爱！

就整体位置及配套来看，海玥南山与云龙湖一路之隔，做的是海派风格的纯低密高端住宅，上海建工，是专业做高端项目出身的龙头企业，建的是东方明珠和中国排名前列高的上海中心大厦，带着响彻国际的光环来徐州一线湖景建高端住宅，按道理说应该卖的很好，但事实却并不如愿。

从2018年9月获首批预售至今卖了366套（网签数据），这是很多流量盘一次开盘的销量数据，海玥南山却用了两年半的时间，盼走了万科未来城，迎来了云龙湖正荣府。

数据来源：徐州市房地产信息网

较新销售动态：海玥南山目前在售叠加别墅，户型面积320㎡，总价420-500万元/套。

云龙湖正荣府：你爱而不敢得！

同板块内的另一个项目云龙湖正荣府的销量同样受到了阻碍。首开之后发布官方海报，开盘当日云龙湖正荣府销售额达到3亿，实际上当天仅售出6套。位置不错，但实在不敢买！云龙湖正荣府可以说是第二个海玥南山了，从2020年9月获首批预售至今，小半年的时间成交51套（网签数据），这是在和海玥南山比谁去化慢嘛！

数据来源：徐州市房地产信息网

较新销售动态：云龙湖正荣府目前2、7、10、15#在售，户型为110㎡、135㎡，精装均价为20799元/㎡。

保利和府：你爱而得不到！

云龙湖正荣府和保利和府距离云龙湖的同样1.7公里，但是保利和府首次开盘去化9成，首次开盘至今4个月已售372套，仅余62套房源在售，好户型一秒抢光！根据金刚石数据显示，2021年春节期间1120套房源成交，而保利和府成交总额排名排名前列！

数据来源：徐州市房地产信息网

较新销售动态：保利和府目前在售8、9、10、13、14、17、18、23、24#，其中8、9、10、17#为2个单元，2梯2户的小高层，户型为104㎡，10#户型为120㎡、125㎡；13、14、18、23、24#为2个单元，1梯2户，总高8层的洋房，户型为132㎡；整体均价19400元/㎡，还剩余少量房源，下批次预计5月份加推。

这样分析下来，卖的不好难道是海玥南山、云龙湖正荣府对云龙湖水土不服？

结语：一件商品，你看不见也摸不着，质量好坏全靠想象；不能验货不能试用；你背负一辈子的债，买下来，2年之后才交货；试问，除了房地产，谁还有这大魅力？

但是买房这件事，售楼处或许是你判断楼盘段位的重要窗口。很多人“看盘”比较粗放，盯着终将被拆除的示范区，评头论足、尖叫拍照，在比例异常的样板间，畅想未来生活场景，最后拎着印刷精美的楼书回家，内心无比充实，扎心的是这张纸上除了案名是真的，其他都真的不明显。小编奉劝各位买房人，还是多关注搜狐焦点徐州站了解市场，就不会出现爱而不得、得而不爱的房子了！