十年前的产品,低配卖高价,论佳泰雅园的“七宗罪”!

导读：在徐州市面上，目前地铁盘是最火的了，而在这个最火的楼市里，依然有个不温不火，甚至不为人知的地铁盘：佳泰雅园。其处境似乎愈加艰难，被“七宗罪”所审判。

下面，笔者带领大家一起来看看佳泰雅园的“七宗罪”，暨此看清它的本质。

一宗罪：

翻新改造盘

这是一手房项目，楼栋数不多，是徐州市云龙房地产开发公司收购原先的烂尾盘（日成奥运城三期），并由江都建设完成三期的建设，然后进行翻新改造，以一手房的模式进入市场进行“再售卖”，可以说是“翻新改造盘”。

二宗罪：

距离火车站过近，噪音问题不容忽视！

项目位于老火车站商圈，正对着老火车站，直线距离约300+米，且距离子房山隧道较近，后期生活的噪音问题不容忽视！

（站东广场规划）

而佳泰雅园为毛坯交付，门窗和阳台的交付标准仅仅是断桥铝合金窗框+中空玻璃，对比西区中国中铁陆港城的断桥铝合金窗框+3层中空玻璃，显得毫无诚意！

三宗罪：

旧汤换新药，产品业态老旧，超高容积率！

先说结论：从奥运城这个名字可以看出年代感，是的，2007年5月奥运城一期开始认购，这是个跨度10余年的老项目，虽然土地重新挂牌出让（没有产权缩水的问题），但产品依然还是上个时代的作品！

由于是原来三期待建的产品，这就给产品业态带来挑战，喏，顺泰雅园不战，即选择了“类似原规划”的业态：高层+小高层配比，有连廊、有商业，较大化满足了3.22的容积率的要求！

而普通的高层居住小区的容积率仅为2.8左右，3.22的容积率显然超出了舒适居住的范围！

四宗罪：

底商较多 居住环境大打折扣！

按说，项目西侧即为站东广场，且周边居住氛围较为浓厚，日常的购物生活可以满足，加了商业部分完全是出于利益较大化，钱的考虑，而加了商业部分，可以说佳泰雅园小区整体的居住环境将大打折扣！

试想，楼下一层炊烟袅袅，喧闹不止，楼上的住户怎能安心休眠？除了居住和商业的作息时间差之外，物业的管理也将会是一大难题！一不小心，就极有可能会是脏乱差！

（日成奥运城实拍）

五宗罪：

全是旧“三室”！全是小阳台！这样的户型你会买吗？

如果说“高层+小高层”的业态是市场所向，那么全是“旧三室”的户型，就说不过去了！为何？譬如绿、蓝城系的作品，二代高层都追求高窗墙比，大面积的超高窗墙比营造出少有的现代感以及居住舒适感；譬如银城系的作品，主打绿色建筑体系，高层两梯两户、小高层一梯一户，南北通透、每户是独立电梯厅，无连廊设计！

（绿城二代高层产品效果图，图源网络）

户型111-142㎡之间，全是“旧三室”，竟然找不到一个大阳台的户型？！找不到一个“四室”的大户型？！是的，佳泰雅园户型设计就是这么“旧”！

六宗罪：

准现房，所见即所得？ NO！

项目主打准现房，所见即所得，但真的是所见即所得吗？

笔者这里郑重说句：NO！

首先，项目现在的大门、以及大门内大片的景观带都是包装用，不是最终的交付！

就说大门，亲们，你们的大门在这里，在一片商铺的中间，并不是现在看到的极具现代感的大门！

（佳泰雅园大门，西侧入口）

（佳泰雅园现在的大门入口，这里最终将拆掉修建道路）

七宗罪：

佳泰雅园价格其实并不合适，并不“香”？

“翻新改造盘”这类项目都比附近的正规的一手房项目要便宜很多，也就是我们现在嘴上所说的“笋盘”，所以进入市场以后很多买房者都会对此比较感兴趣。

但笔者要说：佳泰雅园的价格并不合适！

佳泰雅园残剩地块楼面价为2820元/㎡左右，以市场同类产品的二手房来看（绿地世界城14000元/㎡、日成奥运城12000元/㎡），项目怎么卖都是巨赚的！约15900元/㎡的毛坯价简直不要赚太多！

这里，笔者拿同样是地铁1号线的地铁盘百悦城来举例。由于限价的原因，徐州百悦城均价17900元/㎡，也就比佳泰雅园多个精装修的价格，品牌房企，更优越的地段，更现代的产品，难道不香吗？PS.百悦城曾出现客户录入过多而导致延迟开盘的情况。

结论是显而易见的，相较于百悦城（17900元/㎡）的火爆，而佳泰雅园则可以说是“市场上的小透明”！

（徐州百悦城营销中心公开盛况）

以上是笔者列举的佳泰雅园七宗罪，10年前的产品卖当代的价格，你会买吗？

而“旧汤换新药”怕是治不好佳泰雅园的“病根”。