揭秘!拉低徐州房价的四大功臣!200家房企都疯了

5月10日，北京市首批集中供应土地现场竞拍正式拉开帷幕。集中土拍现场一度火热，各大房企“赶集式”排队办理地块资格和报价业务。据不完全统计，超200家房企参与25宗地块争夺（未排除重复）。

图源网络/ 房企“赶集式”排队办理地块资格和报价业务这不仅仅是北京供地市场的一个缩影，或许也是全国土地市场的缩影。2021年一季度，徐州土拍市场一度火热，一个又一个地王接连诞生。东区东湖新城板块的彭祖大道北地块，经过近800轮竞价，最终以楼面价9366元/㎡成交，将土拍市场推至沸腾。

4月23日，淮海壹号南地块以楼面价11327.75元/㎡成交，几乎赶超所在区域在售房价。

天花板

很多购房者心生疑问：各个片区地价房价飞速上涨，徐州土拍市场真的要这样持续走高？如今徐州万元地块已达15宗之多，徐州房价的天花板到底在哪里？

紧接着，便有相关政策硬核出台：土拍限价！备案限价！4月29日，位处港利上城国际西侧、南临北三环快速路的首宗限价地块XT2021-2号地块成交，成交楼面价6394.95元/平米，溢价率50%。终于给持续火热的土地市场降了降温。

紧接着，便有相关政策硬核出台：土拍限价！备案限价！4月29日，位处港利上城国际西侧、南临北三环快速路的首宗限价地块XT2021-2号地块成交，成交楼面价6394.95元/平米，溢价率50%。终于给持续火热的土地市场降了降温。

然而，土地限价对市场的影响，只能在几年以后才能看到。

限价后的购房成本

房价实行限制以后，多数开发商立即“作出反应”，相继被爆出-花样捆绑式销售以“应对政策”。有楼盘甚至直接告诉购房者：地价这么高，房子又被限价，我们只能从别处想办法。也就是说，在短期内，即使限价，购房成本依然不会减少。

徐州的价格洼地在哪里？

居高不下的买房成本，使得在徐州买房的门槛越来越高。随着多片区高价盘的纷纷涌现，徐州楼盘2万+的价格已属常见，更多的买房者把置业区域转移到了距离市中心区域较远的边缘地带。

此时我们放眼北区，规划空间、发展空间似乎都更具潜力。环线中心城区等距离版块中，北区房价又是特别的价格洼地。

国际港务区的布局

继2017年天誉置业入驻北区，多家开发商也纷纷而来。2018年徐州市被联合国人居署评为宜居城市。之后，徐州市相关部门一直在有条不紊的逐步布局北区、规划九里湖版块。我们来看一下日程表：2018年10月——徐州市被联合国人居署评为“宜居城市”。2019年8月——江苏省政府批准设立淮海国际港务区，拉开了淮海国际陆港建设的序幕。2020年7月30日——徐州淮海国际港务区正式挂牌成立。2020年12月11日——徐州市政府副秘书长于洪亮徐州淮海国际港务区建设情况新闻发布会上提到：“徐州淮海国际港务区是徐州经济社会发展的一支新生力量，也是徐州西北片区发展新的增长极。”。2021年3月，发布《徐州淮海国际港务区九里湖商务中心片区开发项目（一期）招标公告》。2021年4月，发布《徐州淮海国际港务区九里湖商务中心片区开发项目（一期）中标结果公告》。

整个港务区的规划，包含了港务区核心板块、港务区城北生态新城板块。九里湖湿地公园片区即在生态新城板块范围内。

北区规划示意图

九里湖片区示意图

港务区的设立，使得九里湖片区的规划蓝图跃然而出。

环境+交通，才能更宜居

宜居环境造就宜居城市。九里湖湿地公园是全国稍有的市内湿地公园，公园总面积250.62公顷，其中湿地总面积166.49公顷，湿地率达66.43%。湿地类型有河流湿地（永久性河流）、湖泊湿地（永久性淡水湖）、沼泽湿地（草本沼泽）、库塘湿地四类。2015年获得"中国人居环境范例奖 "。

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一个城市要发展，首先要发展交通；一个区域要发展也要发展交通。

九里湖板块的交通早已在规划当中。

交通-S3号线已经招标完成，区域站点为拾屯站。

图源网络

公交车13w、专22w、85w、108w、828w、830w、832w等也非常方便。

淮海国际港务区的规划中，也包含有道路建设。

相信，不久的将来，九里湖湿地公园板块将成为徐州又一个人气聚集地。

聚拢人气

有人的地方才会有发展。任何一个开发区域要成为城市中心，必须要聚拢人气。近日，就有业内人士向搜狐焦点徐州站透露，徐州北区九龙湖板块即将有4宗住宅地块挂牌拍卖。分别为莲湖路内侧A地块、莲湖路内侧C地块、莲湖路内侧E地块、莲湖路内侧G地块。四宗土地占地总和364亩，约24.27万㎡。

大致位置参考下图：

搜狐焦点徐州站经过探查，给大家带来了实地照片。

莲湖路内侧A地块大致位置

莲湖路内侧CEG地块示意图

未挂先火，价格几何？

根据业内人士透露，此四宗地起拍价约2800-2900元/平米，预计两个月后挂牌出让。尚未土拍，已有开发商争相竞价，据业内人士透露，该地块当前楼面价已达4200元/平米。还未挂出，怎么就开始竞价了呢？这位人士并未透露，只说今年土拍市场不同往年，一切犹未可知。

远至东湖新城板块的楼面价已逼近一万，西区楼面价也已破万。距离该4宗地最近的鱼先生的城，当前精装均价仅10500元/平米，将成该区域较大赢家。

鱼先生的城售楼处实拍图

花落谁家

再观最近拿地和有所动作的开发商。融创在全国动作频繁，4月在全国拿地21宗，权益拿地总价245.92亿元。前不久以楼面价11327.75元/㎡竞得淮海壹号南地块。金辉，上月刚刚公布陶楼山地块案名，连续6年蝉联中国房地产开发企业综合发展10强，2021中国房地产百强企业TOP37。在徐州东三环与白云东路交汇处开发有金辉信步兰庭项目，备受徐州购房者青睐。距离鱼先生如此之近，目前附近也无别的项目，这块区域会不会像东湖新城一样被开发商自称为“大本营”呢？结语港务区布局、国土规划巨大空间等都让我们感觉到，这四宗住宅用地的问市似乎是在释放一个信号：北区势必要发展为徐州又一个全新热度区域。