“定着物单元和其所在宗地(宗海)”设定与代码辨析

原标题：“定着物单元和其所在宗地(宗海)”设定与代码辨析

在《不动产单元设定与代码编制规则》中，有“定着物单元和其所在宗地(宗海)”的表述，而且将其设定为不动产单元；进而对此不动产单元代码，给出了代码结构和编码方法，给出了代码结构图和分段示意图。但是，本人通过研究认为，“定着物单元和其所在宗地(宗海)”不能设定为不动产单元；即使设定为不动产单元，所给出的代码结构和编码方法及相应的单元结构图和分段示意图，也存在着编码规则缺失和编码方法逻辑不通的问题。现分别予以辨析，并举例分析论证。

一、“定着物单元和其所在宗地(宗海)”不能设定为不动产单元

《不动产单元设定与代码编制规则》之"3．14不动产单元”和“7　不动产单元设定规则”中，均有关于“定着物单元和其所在宗地”的表述。如下：

3．14　“不动产单元”(术语)

定着物单元和其所在宗地(宗海)共同组成的不动产登记基本单位(定义)。

7　不动产单元设定规则

(3)有定着物的一宗使用权宗地(宗海)，宗地(宗海)内的每个定着物单元与该宗地(宗海)应设为一个不动产单元。

照以上表述，“定着物单元和其所在宗地 (宗海)”能够设定为不动产单元。

实际上，“定着物单元和其所在宗地(宗海)”不能设定为不动产单元。

辨析：

(一)从不动产单元与不动产的对应关系看，“定着物单元和其所在宗地(宗海)”不是任何不动产的单元。

不动产单元和不动产有一种必然的对应联系。这种必然的对应联系就是：不动产单元是不动产的一部分，不动产和不动产单元是包含和被包含的关系。任何事物都是这样，既有单元，也有整体。单元是整体的单元；整体是单元的整体。整体里有数个单元，数个单元共同组成整体。单元和整体的联系是客观的、辩证统一的。如关于定着物，根据《不动产单元设定与代码编制规则》规定，定着物单元就是作为整体的定着物的一部分，所有的定着物单元就构成了定着物的整体。有不动产单元，必然有与之对应的不动产整体。在这里，不动产是大概念，不动产单元是小概念。既然把“定着物单元和其所在宗地(宗海)”称为不动产单元，就必然有与之对应的、能够将其包含的不动产。假如这种不动产不存在，或者说，所有 的不动产都不能与之产生这种必然的对应联系，那反过来就可以说，这种不动产单元的设定不恰当。或许要说，等于关系有时也是包含关系，那是包含关系的特例。表现在不动产和不动产单元上，不动产本身有时就是不动产单元，这是应当允许的。但即使在这种情况下，也不能否认不动产和不动产单元之间的包含和被包含的必然联系。再退一步说，无论如何，不能出现不动产被不动产单元包含的情况。

首先，看什么是不动产?《不动产登记暂行条例》《不动产单元设定与代码编制规则》都有关于不动产的定义，即不动产指土地(海域)以及房屋、林木等定着物。对这个定义，已经出现两种理解。排名前列种，土地是不动产，海域是不动产，房屋是不动产，林木是不动产等等。国土资源部《关于启用不动产登记薄证样式(试行)的通知》附件中有这样理解的表述。如关于“不动产类型”的选定：“(不动产类型)用勾选的方式，选择土地、海域、无居民海岛、房屋、建筑物、构筑物或者森林、林木、其他等。多个不动产一并登记的，同时勾选相应的不动产” (《国土资源通讯》2015年第5期第22页)。《力争年底全面颁发新版证书——就不动产登记薄样式(试行)发布采访国土资源部不动产登记局负责人》也有这样的表述： “在我国，不动产的种类比较繁杂，有土地、海域、房屋、森林、林木、草原、水域、滩涂等” (《国土资源通讯》2015年第五期第40页)。这些表述体现了排名前列种理解。第二种，定着物单独不是不动产，只有和土地(海域)一起才能称为不动产；没有定着物，土地(海域)也可称为不动产。同样是国土资源部《关于启用不动产登记薄证样式 (试行)的通知》附件和《力争年底全面颁发新版证书——就不动产登记簿样式(试行)发布采访国土资源部不动产登记局负责人》．又分别有这样的表述：“(权利类型)根据登记簿记载的内容，填写不动产权利名称。涉及两种的，用‘／’分开。如：1．集体土地所有权； 2．国家土地所有权；3．国有建设用地使用权； 4．国有建设用地使用权／房屋(构筑物)所有权；5．宅基地使用权；6．宅基地使用权／房屋 (构筑物)所有权；7．集体建设用地使用权；8．集体建设用地使用权／房屋(构筑物)所有权； 9．土地承包经营权；10．土地承包经营权／森林、林木所有权；11．林地使用权；12．林地使用权／森林、林木使用权；13．草原使用权；14．水域滩涂养殖权；15．海域使用权；16．海域使用权／构 (建)筑物所有权；17．无居民海岛使用权； 18．无居民海岛使用权／构(建)筑物所有权，等” (《国土资源通讯》2015年第5期第28、 34页)。“具体的不动产类型…可以通过‘权利类型’的填写体现出来”(《国土资源通讯》 2015年第5期第40页)。那这18种不动产权利类型体现了什么不动产类型呢?稍作推演就可以看出，他们所体现的不动产类型集中于四种，即土地、定着物／土地、海域、定着物／海域，可简略为：土地(海域)、定着物／土地 (海域)。再从《不动产单元设定与代码编制规则》中“7　不动产单元设定”看，它分别提出了一宗土地所有权宗地、无定着物的一宗使用权宗地(宗海)、有定着物的一宗使用权宗地 (宗海)内的每个定着物单元与该宗地(宗海)等三种情况应设为一个不动产单元。由此看出不动产单元的情形，进而可以反推出不动产的类型，即土地(海域)、土地(海域)／定着物。这都体现了不动产定义的第二种理解。

其次，看“定着物单元和其所在宗地(宗海)”与不动产的关系。按照不动产定义的排名前列种理解，“定着物单元和其所在宗地(宗海)”与不动产有时是反向的包含与被包含关系，有时是交叉关系。当不动产是土地(海域)时，“定着物单元和其所在宗地(宗海)”反而把不动产包含了。当不动产是定着物时，“定着物单元和其所在宗地(宗海)”与不动产互不包含而有交叉，交叉于定着物单元。按照不动产定义的第二种理解，“定着物单元和其所在宗地(宗海)”与不动产有时表现为特殊的包含和被包含的关系，有时却表现反向的包含与被包含的关系。当不动产是“定着物／土地(海域)”时，它与“定着物单元和其所在宗地(宗海)”在“土地(海域)”上重合，在定着物和定着物单元上是整体和部分的关系，这虽然也能称得上包含和被包含，但和上一段所述的不同，有特殊性。如不动产是土地

(海域)时，它反而被“定着物单元和其所在宗地 (宗海)”包含了。

至此可以说，无论对不动产定义如何理解，它与“定着物单元和其所在宗地(宗海)”，都没有包含和被包含的必然联系。因此也可以说，“定着物单元和其所在宗地(宗海)”，不是任何不动产的单元；进而可以认为，“定着物单元和其所在宗地(宗海)”不能称为不动产单元。

(二)从定着物单元与所在宗地(宗海)的对应关系看，“定着物单元和所在宗地(宗海)”权利性质互相矛盾。

定着物离不开土地(海域)，定着物单元同样离不开土地(海域)。问题是，由于定着物单元有不同的情形，以至定着物单元与其所在宗地(宗海)的对应关系有所不同，进而造成“定着物单元和所在宗地(宗海)”的权利性质出现互相矛盾的两种状况。这在下定义和制定规则中，是不允许的。

首先，看定着物单元。宗地(宗海)上的定着物划分单元，有两种情况。排名前列种，划分为一个定着物单元。《不动产单元设定与代码编制规则》有：“全部房屋等建筑物、构筑物归同一权利人所有的，该宗地(宗海)内全部房屋等建筑物、构筑物可一并划分为一个定着物单元，如大学、机关、企事业单位、农民宅基地内的房屋等”；“全部森林、林木归同一权利人所有的，该宗地(宗海)内全部森林、林木可一并划分为一个定着物单元”。由此可以说，定着物单元有划分为一个定着物单元的情况。第二种情况，划分为两个或两个以上不动产单元。《不动产单元设定与代码编制规则》同时有：“成套住宅(包括不单独核发不动产权证书与房屋配套的车库、车位、储藏室等)应以套为单位划分定着物单元”；“非成套住宅，可以以间为单位划分定着物单元”。由此可以说，定着物单元划分，有划分为两个或两个以上定着物单元的情况。

其次，看定着物单元与其所在宗地(海域)的对应关系及其相应的权利性质。这里也有两种情况。排名前列种，当定着物单元只有一个的时候，意味着宗地(宗海)为定着物单元所独占，定着物单元和所在宗地(宗海)之间是一一对应的关系。在这种情况下，定着物单元和所在宗地 (宗海)权利性质能够保持一致。如在转让和设定抵押权上，二者能够同时转让、同时设定抵押权，亦即“定着物单元和其所在宗地(宗海)”有能够独立转让和设定抵押权的性质。第二种，定着物单元有两个或两个以上，即意味着宗地(宗海)为不同的定着物单元所共同占用，定着物单元和宗地(宗海)就不是一一对应的关系，而是两个或两个以上定着物单元与宗地(宗海)相对应。在这种情况下，“定着物单元和所在宗地(宗海)”的权利性质则是另外一种情形，即不能单独转让和设定抵押权。如，某一定着物单元转让和设定抵押权的时候，其所在宗地(宗海)并不能同时转让和设定抵押权，而必须是所有的定着物单元都转让和设定抵押权的时候，他们共同的所在宗地(宗海)才能转让和设定抵押权；宗地(宗海)转让和设定抵押权的时候，不是一个不动产单元转让和设定抵押权就可以了，而是所有的定着物单元都必须转让和设定抵押权。定着物单元是一个还是两个或两个以上，所引起的“定着物单元和其所在宗地(宗海)”权利性质上的矛盾，就在于此。

既然出现了权利性质上的矛盾，只能说，把“定着物单元和所在宗地(宗海)”设定为不动产单元是不宜的；这即是从另一方面证明了“定着物单元和所在宗地(宗海)”不能称为不动产单元。

二、“定着物单元和其所在宗地(宗海)”的代码结构和编码方法，存在着编码规则缺失和编码方法逻辑不通的问题

《不动产单元设定与代码编制规则》在将“定着物单元和其所在宗地(宗海)”设定为不动产单元的基础上，给出了不动产单元代码的定义、结构和代码表示方法，以及其代码结构图和分段示意图。如下：

3．15　不动产单元代码

按一定的规则赋予不动产单元的少有和可识别的标识码，也可称为不动产单元号。

8．1　不动产单元代码结构

按照每个不动产单元应具有少有代码的基本要求，依据《信息分类和编码的基本原则与方法》(GB／T 7027)规定的信息分类原则和方法，不动产单元代码采用七层28位层次码结构，

由宗地(宗海)代码与定着物单元代码构成。

不动产单元代码结构图：

8．4　代码表示方法

不动产单元代码采用分段的表示，具体方法如下：

(1)排名前列段表示县级行政区划代码。

(2)第二段表示地籍区代码与地籍子区代码。

(3)第三段表示宗地(宗海)号，由宗地(宗海)特征码和宗地(宗海)顺序号共同组成。

(4)第四段表示定着物单元代码，由定着物特征码和定着物单元号共同组成。

(5)不动产单元代码在表示时，段与段之间可用全角字符“空格”进行分隔，“空格”不占用不动产单元代码的位数。

不动产单元代码在数据库中存储时，不应包含任何形式的“空格”。

不动产单元代码分段示意图：

可以肯定地说，上述不动产单元代码赋予及其结构和编码方法存在逻辑上的问题。

辨析：

(一)所谓的“定着物单元和其所在宗地(宗海)”不动产单元，其代码赋予存在规则缺失的问题。

按照《不动产单元设定与代码编制规则》所给的定义，不动产单元代码是按一定的规则赋予不动产单元的少有和可识别的标识码。这里明确指出了规则在赋予不动产单元代码中的重要性，但是并没有给出规则。没有规则，却有按照规则的行为，这是不合逻辑的。没有规则，不动产单元代码结构的搭建，代码表示方法的确定，就没有依据，没有标准。如果要将规则补上，或许可以拟出数条，但有一条是必须坚持的，就是：坚持不动产单元的整体性，即把不动产单元作为一个整体来赋予其代码。既然把“定着物单元和其所在宗地(宗海)”视为不动产单元，赋予代码时就必须将其作为一个整体。这个整体虽然由定着物单元和其所在宗地(宗海)两个部分组成，但在作为不动产单元上一体性是排名前列位的。赋予此不动产单元代码，首先要着眼于二者的一体性。坚持整体性的必要性和意义在于，从不动产单元代码中，看不出单元组成各部分的孰轻孰重、谁主谁次。不是说“定着物单元和其所在宗地(宗海)”两部分组成地位平等，没有轻重主次之分，其轻重不等和有主有次是不言而喻的，而是说，二者的不平等不宜在代码中体现出来。如同样是“定着物单元和其所在宗地(宗海)”，说成“宗地(宗海)和其上定着物单元”也是可以的，二者是等价的。假如按照不动产单元代码由“宗地(宗海)代码”与“定着物单元代码”构成，将会出现同一个不动产单元的代码，就可以有两种表示法，即“宗地(宗海)代码”后加“定着物单元代码”和“定着物单元代码”后加“宗地 (宗海)代码”，其编码的少有性和可识别性就得不到体现。但是，《不动产单元设定与代码编制规则》在不动产单元代码结构的安排上，在不动产代码表示方法的分段表示中，都没有将“定着物单元和其所在宗地(宗海)”作为一个整体来对待。这是不合适的。由此也导致所赋予的不动产单元代码的其他问题。

(二)在不动产单元代码结构、不动产代码表示方法中存在逻辑不通的问题。

行文要符合逻辑，这是不言自明的。但是在不动产单元代码结构、不动产代码表示方法的表述中，却有数个逻辑上的不通之处。

排名前列，宗地(宗海)代码与定着物代码组成的比较上。不动产单元代码结构图中，县级行政区划代码、地籍区代码与地籍子区代码、宗地(宗海)号等依次排列、中有空格所形成的一串字母、数字被称为宗地(宗海)代码，而定着物特征码加定着物单元代码被称为定着物单元代码。问题在于，既然县级行政区划代码至宗地(宗海)号的组成称为宗地(宗海)代码，那县级行政代码到定着

物单元号代码的组成就只能称为定着物单元代码，不能称为不动产单元代码；既然定着物特征码加定着物单元代码能称为定着物单元代码，那只要宗地(宗海)特征码加宗地(宗海)顺序号就可以称为宗地(宗海)代码了。

第二，代码表示方法的第三、四段和不动产单元代码分段示意图的第三、四段上。代码表示方法中，“第三段表示宗地(宗海)号，由宗地(宗海)特征码和宗地(宗海)顺序号共同组成”；“第四段表示定着物单元代码，由定着物特征码和定着物单元号共同组成”。在不动产单元代码分段示意图中，第三段是宗地(宗海)号，为 GB00025；第四段是定着物单元代码，为 F00280016。很显然，如果第三段表示的是宗地 (宗海)号，那第四段表示的就应称为定着物单元号，而不应称为定着物单元代码；如果第四段表示的是定着物单元代码，那第三段表示的应称为宗地(宗海)代码，而不应称为宗地(宗海)号。

第三，“号”和“顺序号”的词语使用上。在“不动产单元代码采用七层28位层次码结构”中，第四层为宗地(宗海)特征码，第五层为宗地 (宗海)顺序号。在不动产单元代码分段示意图中，第三段为宗地(宗海)号——GB00025。很明显，宗地(宗海)特征码加宗地(宗海)顺序号，与宗地(宗海)号，是互相对等的。这里的疑问是：号和顺序号在编号时有什么区别吗?宗地 (宗海)顺序号可理解为按顺序编出的号，那宗地(宗海)号是否意味着是不按顺序编出的号?可以说，宗地(宗海)顺序号、宗地(宗海)号这两个词语在此同时使用，不合语法逻辑。

第四，在“号”和“代码”的词语使用上。根据定义，不动产单元代码也可称为不动产单元号。那自然可以推论出，代码和号是同义词。但是这两个词语用在宗地(宗海)和定着物上，有时又表现为不是同义词了。如在不动产单元代码结构图中，宗地(宗海)代码为“县级行政区划代码+地籍区代码+地籍子区代码+宗地(宗海)特征码+宗地(宗海)顺序号”；而在“8．4　代码表示方法”中，有“第三段表示宗地(宗海)号，由宗地 (宗海)特征码和宗地(宗海)顺序号共同组成”的表述，同时在不动产单元代码分段示意图中，将GB00025标为宗地号。很显然，这里出现了宗地代码和宗地号所指不同的情况。而根据“8．4　代码表示方法”中“第四段表示定着物单元代码，由定着物特征码和定着物单元号共同组成”的表述，“定着物单元代码”概念和“定着物单元号”又不是一个概念，“定着物单元代码”比“定着物单元号”高一个层级了。很显然，这里出现了代码和号不是一个内涵的问题。

三、“定着物单元和其所在宗地(宗海)”不动产单元设定及其代码例析

为了进一步说明关于“定着物单元和其所在宗地(宗海)”的设定及其代码等问题的辨析结论，下面以不动产权证书的《内页填写示范》表为例，进行具体分析。

从表上可以看出，这里涉及的小区，既有张三能称为定着物单元的房屋，又有其所在的宗地，因而可以作为商榷“定着物单元和其所在宗地(宗海)”有关问题的典型案例。在此例中，张三购买的是安徽某市某小区1号楼602一套商品房，建筑面积为148．18m2。可以说，在张三房屋所在宗地上，张三的房屋是若干个定着物单元中的一个，在张三之外，一定还有若干个定着物单元。所以张三房屋所在宗地为共有宗地，总面积为 5980．7m2。张三在共有宗地中所能分摊的土地使用权面积为159．93m2。张三的不动产单元号为 340xxx002002GB00151F00010002。

分析：

(一)张三的不动产是"602房屋和其所在宗地”吗?

根据《不动产单元设定与代码编制规则》，张三的不动产由建筑面积148．18m2的房屋和共有面积5980．7m2的宗地共同组成，即是一个不动产单元。实际上，共有宗地不能算张三的不动产，或者说，共有宗地不是张三独有的不动产。张三对房屋的权利是独有的．有充分的所有权，而对宗地却没有，对房屋的权利性质和对宗地的产权性质有本质的不同。张三对房屋的权利性质和对分摊的使用权面积才是一致的，分摊的使用权面积可以看作张三的不动产，是张三独有的。假如张三的房屋所有权转让、抵押，共有宗地并不需要也不能够随之转让、抵押，而分摊使用权面积需要、能够而且必须随之转让、抵押。假如宗地转让、抵押，不仅张三的房屋要转让、抵押，共有宗地上其他业主的房屋等所有的定着物都要转让、抵押。这只能说，张三的房屋与所在宗地的关系不如与分摊使用权面积土地紧密。换言之，张三的不动产单元，与其说是房屋所有权与共有的宗地所有权共同组成，还不如说是房屋与分摊使用权面积土地共同组成。由此可以说明，“定着物单元与所在宗地(宗海)”作为不动产单元，是不合适的。

(二)340xxx002002GB00151F00010002是张三不动产单元的代码吗?

按《内页填写规范》表所示，张三不动产单元的代码是340xxx002002GB00151F00010002。实际上，这个代码是与张三的不动产即不动产单元没有对应关系，与张三的房屋才是互相对应的．而且是一一对应的关系，因此只能算是张三房屋的代码，即定着物单元的代码，不能算张三不动产单元的代码。这和二代身份证号码所能表达的含义有可比性。在18位的二代身份证号码中．也是分段的，如：1-2位为省、自治区、直辖市代码，3-4位为地级市、盟、自治州代码，5-6位为县、县级市、区代码，7-14位表述为出生年月日，15-17位为顺序号，18位为校验码。身份证号码落脚于人，只能是人的号码。同理，340xxx002002GB00151F00010002是落脚于安徽省XX市XX小区1号楼602房屋的，只能是该房屋的代码。由此可以说明，以“四段”即县级行政区划代码、地籍区代码与地籍子区代码、宗地(宗海)号、定着物单元代码来表示不动产单元代码，是说不通的。

【来源】《房地产产权产籍》双月刊2018年第4期

【作者】徐州市国土资源局　周士达返回搜狐，查看更多

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