同在北三环,行政区属却不同!铜山、鼓楼、泉山楼盘如何选?

近几年的徐州，已经不是单纯向东向南发展的徐州，轨道交通、高架快速路、商业综合体的全面开花，让徐州未来的发展充满无限可能。

在高架快速路、轨道交通建设的利好之下，徐州北三环上下迅速掀起了房地产开发的热潮。但是细心的购房者发现，一条北三环，横穿了铜山、鼓楼、泉山，常常出现一路之隔的两家楼盘分属不同行政区的情况。

那么，这三个区都有哪些楼盘？哪些楼盘更值得购房者关注？

1、重新认识北三环

2015年5月8日，三环北路高架快速路正式开工建设。三环北路高架快速路东起三环北路立交主线终点，西止三环北路与平山路交叉口，与三环西路高架快速路连接。主要在鼓楼区范围内，串联徐州经济技术开发区、铜山区、泉山区等片区，与煤港路、陈琵路-殷庄路、272省道-中山北路、规划九经六路、规划九经四路、天齐北路、平山北路等7条道路相交。

2016年10月20日，北三环快速路正式通车，这条道路的通车，起到了承东启西的作用，对发挥徐州环城高架快速路的整体效益、加快徐州城市北区的开发和发展都有重要意义。

也正是在这条道路的带动下，徐州北区进入了房地产开发的高峰期。

在2016年以前，徐州北三环外新楼盘极少，只有少数的拆迁安置房项目。但北三环高架投入使用后，新楼盘如雨后春笋般出现。

不过，虽然同处于徐州北区，但因为泉山辖区、铜山辖区、鼓楼辖区三个区域定位不同、发展进度不同，在房价表现、教育资源、市场接受度上仍然有较大差异。

北三环房地产的开发主要集中于西北地区，因为这里有城市绿肺九里湖国家湿地公园，同时徐丰高架+北三环+时代大道东延工程将助力片区腾飞。龟山景区、九里山风景区、极地海洋世界均在附近，时代大道东延工程更是横跨泉山、铜山、鼓楼三区，对于区域融合有着巨大的意义。这里集聚了鱼先生的社区、鱼先生的时代、中欧尚郡、永嘉科技园、四季连城等项目。

北三环中部地区新盘开发量较少，目前仅有中南中山府一家新盘。但北区客运站项目和轨道交通建设有望改变该区域“少有”的现状。

北三环东部地区新盘同样较少，目前仅有万科保利和光城悦在售，但作为茅村板块的“领头羊”，该项目仍然具有开拓者的意义。

2、地产开发为何扎堆西北板块？

徐州北三环外有着巨大的发展潜力，那么为何房企都愿意扎堆西北板块，尤其是九里湖区域？我们简单分析一下得出这样的结论：

1、徐州西北片区人口相对密集，这里是过去的九里区所在地，旧城改造创造了一定置业需求，同时丰沛萧县地区购房者会乐意来此置业。

2、在整个大西北区，这里位置、配套都算中上等。尤其这里有泉山经济开发区坐镇，九里湖国家湿地公园的规划、泉山经济开发区概念性国土空间规划设计、拾东土地综合治理规划工程都给整个片区带来巨大的想象。

3、交通便利。时代大道是泉山经济开发区的“中轴”，定位类似于淮海路、和平路，时代大道东延的重要性不言而喻。同时，这里是西三环高架和北三环高架交会，也是未来“西四环”的起点。

4、九里湖畔排名前列个项目鱼先生的社区开发极为成功，这个项目的成功开发推动周边地块楼面价的提升，包括张小楼地块（鱼先生的时代）、朱庄西侧地块（四季连城）。

5、最关键的是，价格实在。目前片区房价（成品房交付）不到1万，房价不虚高，将来出手不难，有溢价空间。

不过，我们也注意到，即便是在西北板块，各楼盘所属行政区域也十分复杂。

目前来看，鱼先生的社区、中欧尚郡、鱼先生的时代、永嘉科技园属于泉山区，四季连城、泽信公馆、苏宁悦城属于鼓楼区，港利上城国际、华美悦澜湾属于铜山区。

在徐州，二手房的交易价格能够体现出不同区域间的热度。根据中国房价行情数据来看，徐州云龙区的房价最贵，泉山区排名第二，鼓楼区和铜山区排名靠后，鼓楼区和铜山区无论是房源供应，还是成交单价都比泉山要低

因为徐州城市面积大，所以才会有这样的价格落差。在过去，一路之隔或者邻近的楼盘，因为行政区划不同，每平方米单价相差较大，这种现象在主城区与铜山的交界处尤为明显，不过随着城市不断扩容，品牌房企的进驻，区域融合的加强，这种差异也在不断缩小。

3、徐州西北片区的价值发现

毫无疑问，泉山经济开发区和九里湖是整个三环北路上较大的宝藏。

徐州泉山经济开发区在九里湖畔大力发展高新技术产业、现代物流业、休闲宜居旅游业、先进制造业四大产业。开发区的定位按照苏州园区的规划模式打造，不仅是能吸纳高新技术人才的高新区，更是适合生态居住的全新生活板块。

作为徐州的城市绿肺，徐州市规划局与联合国人居署签署了中国可持续城市规划项目合作协议，委托人居署专家对城北九里塌陷区的可持续发展提出更进一步的策略建议。我们特别有理由相信，九里湖将来的知名度绝不亚于云龙湖。

鱼先生的社区、鱼先生的时代等项目的发展潜力也看得见、摸得着。

一般而言，我们判断一个新兴区域能不能发展起来，首先要看土地出让程度。

目前，九里湖畔的泉山经济开发区应该正铆着劲等待整个片区的大发展。2016年12月2日，天誉集团首进徐州拍下2016-20号综合物流园C地块。这也是九里湖湿地近年来出让的排名前列幅涉宅用地。但是到了2017年6月1日，2017-7号张小楼及周边地块（今鱼先生的时代）就引来房企争抢，历经162轮竞拍，天誉再次拍得该地块，但土地溢价率已高达433.41%。之后，九里湖畔再无土地出让，因为这个区域有了更加“国际化”的规划。

鼓楼区在九里湖附近可出让土地则较少，近年出让的最靠近九里湖的就是三环西路朱庄西侧地块，也就是今天的四季连城。这个地块近乎于底价成交，金地商置拿地后又出手了74%的股权，将项目分给了万科、金茂、红星。

相比较泉山区，鼓楼区在这个位置的区域招商、规划升级可操作性要低一些。因此，尽管四季连城属于鼓楼区，但是为泉山经济开发区增了色。

我们再看铜山区，华美悦澜湾、港利上城国际实际上距离九里湖已经较远，但对整个区域有助推作用的并不是几个楼盘，而是整体的规划。

“铜山柳新、拾屯片区一体化规划及九里湖概念设计项目”明显有着更大的意义，这是泉山与铜山真正意义上的一次融合。

事实上，随着主城区房价上涨和库存去化，地理上与主城区无缝对接的板块，成了购房者需求外溢的合理承接地。