经济持续回暖,释放了什么信号?房地产未来3个发展方向定了

一面强调着房子是用来住的不是用来炒的这个定位坚定不动摇，一面又在告诉你不要过于悲观，是不是有点矛盾呢？可能很多人会这么想。其实，是你还没有看懂现在的房地产逻辑，依然沉浸在过去的房地产思维中，没有走出来。

谈房地产离不开对经济数据的研究，毕竟在过去房地产曾是拉动经济增长的重要动力。

不过这些年来，一直在强调，不将房地产作为短期拉动经济增长的手段，意味着国家下定决心要让中国经济摆脱对房地产的过度依赖，改变过去“一旦经济增长有所放缓，首先就想到房地产”的“路径依赖”。

很显然，这种思路已经走不通，不仅难以推动制造业转型升级，实体经济受到严重影响，其实房地产行业长远健康发展也会受到影响和制约。

如今的经济增长成果如何？

近日出炉的10月“成绩单”释放了我国经济持续回暖的信号，社会消费品零售总额增速连续两个月回升、制造业投资对全部投资增长的贡献率显著提高。

数据显示，10月国内房地产开发投资和销售增速继续下行，但国内消费、出口、房地产开发以外的投资均呈现较明显的上升态势，带动整体经济增长延续回暖。

这个信号又释放了什么信号呢？

说明经济增长在摆脱房地产方面已经取得了一定成效，哪怕房地产调控政策不放松，也不能影响经济恢复性反弹，而4 季度政策也重新转向“稳增长”。

从这里可以读懂，房地产调控政策不会放松，但是不是房地产将会被打压？要抛弃房地产了呢？当然不是，健康的房地产市场可以为经济增长提供活力，让稳增长更有韧性。

不将房地产作为短期拉动经济的手段，这句话该怎么理解？其实辩证来看，一方面不会动不动因为经济原因就想到房地产来拉动。另一方面“短期”二字有深意，长远看，房地产的重要性不言而喻。

理解了这一点，我们接下来或许更方便说一说未来房地产的发展方向，基本上呈现三大趋势。总结起来就是，城市化、城市更新、城市群，即三大“城市”方向。大涨时代结束了，但对于房地产行业的发展前景，也不要过于悲观，经济增长也不会受到太大影响。

1、大拆大建时代结束，城市更新成为房地产拉动经济增长的新的增长点。

过去我们都知道，大拆大建让很多人富了，但问题也隐藏起来了，房价被推高了。尤其是三四线城市，那一波货币化政策更是直接推动了房价上涨。

在“房住不炒”的大方针下，过去的“大拆大建”很显然已经与时代不能同步。这一点，国家也强调过无数次，不能再搞大拆大建。传统的房地产开发模式走到尽头，但房地产依然大有可为，不过重点不会只在增量上，更多在存量，这是趋势，也是必然结果。

11月4日，住建部发布排名前列批城市更新试点城市名单，北京、厦门、景德镇等21个城市（区）将开展排名前列批城市更新试点工作。排名前列批试点自今年11月开始，为期2年，重点探索城市更新统筹谋划机制，探索城市更新可持续模式及探索建立城市更新配套制度政策。

我认为，城市更新将成为未来房地产发展的重要方向之一。但是要如何将其与房地产区别开，还需要转变思维。

经济日报在《城市更新应杜绝房地产化》中提到，杜绝过度房地产化，城市更新将由“开发方式”向“经营模式”转变。大拆大建难以为继。

其实很有意思，一方面要让房地产向城市更新发展，另一方面，我们又要防止城市更新过度房地产化。看似矛盾，实际上很辩证统一。因为城市更新就是要走与传统房地产不一样的路，城市更新的房地产与房地产的城市更新是不一样的。

我认为，城市更新就是一个城市或市场发展到一定程度的必然选择。其中包括老旧小区改造、旧城改造，必将成为新的经济增长点。这不仅是民生工程，也是经济长期持续健康发展的动力。

2、未来城市群将成为吸引人口的重要区域。

城市群的发展也到了少有的高度。去年国家特别提到，发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业、增加就业。说白了就是，中心城市肯定是引领作用，但是过去周边城市可能容易被忽略，与大城市发展相差悬殊，今后必须发挥出城市群的综合效应。

你会发现有些城市哪怕是三四线城市甚至五六线城市，但是因为依附于一线城市，依然有很强大的人口流入支撑。这就是城市群的效应。

今后五到十年，中国较大的结构性潜能就是都市圈和城市群加快发展。都市圈的发展，就是在核心城市周边建大量小镇，这里面还有相当大的房地产发展空间。

我觉得如果把这些地方的产业、资源引进来，不再是睡城，那么很快就具备一个非常闭环的城市功能。大城市的问题解决了，这些地方的产业资源问题也都解决了。

3、城市化依然是房地产发展的重要驱动力。

去年国家再次提到，深入推进新型城镇化。新型城镇化到底新在哪里？

我认为说到底是人的城镇化，那么就要把农民从农村吸引到城里来，不仅吸引过来，更要把他们留下来，还要让他们有尊严地生活下去。

“城无产不兴，产无城不立”，这句话历经历史变迁与发展，在产城融合理念提出的当下，正一步步改变中国产业与城市的格局，农民进城，不是一时的，是要让他们有源源不断的收入来源，他们才可能安家置业。

从中长期看，城镇化趋势肯定还是向上的，未来5-10年，中国对房地产的需求还将维持在一个平稳乃至较快增长的发展区间。

不过这个城市化和城市群发展还不太一样，但有重合部分。城镇化可能很多情况下是农民进城市民化的过程，而城市群发展则很可能包括农民进城，更包括大城市一些功能的疏解。

有人就有需求，但我们追求的不是一时，而是一世，人地集合，供求匹配，房地产才能得到健康持久的发展。作为房企、购房者也要顺势而为。