​限土地溢价≤15%!徐州房价被重点检测!二批集中供地或将…

近日，全国土地市场的异常火爆！火爆的不是土地竞拍火热，而是对于土地竞拍的限制：溢价率越来越低！据小道消息：第二次核心城市集体供地政策出现调整，限定土地溢价上限15%，不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际房价；到达上限后通过摇号、一次性报价、竞高标方案决定土地归属。

一.天津再启住宅用地溢价率不得超过15%，土拍延期！就在今年8月10日，天津市规划和自然局发布公告，宣布天津第二批集中土地延期拍卖。此外第二次集中供地住宅用地溢价率不得超过15%，到达溢价率上限将采取摇号、竞一次性报价等方式采取竞拍。

参考天津首次供地的情况，首次供地平均溢价率仅为11%，低于本次15%的溢价率要求，整体市场偏冷，而溢价率超过15%的地块共13块，占总数的比例仅为28.89%，且主要集中在南开等核心城区。而徐州今年6月25日首次供地的情况，首次供地平均溢价率为29.6305%，接近15%的溢价率的两倍，而溢价率超过30%的地块共5块，占总数的比例仅为25%，且均不在徐州热点区域。仅有一块溢价率低于20%。

整体来说，天津土拍规则的修改主要还是为了响应中央“三稳”的要求，释放稳定地价的预期。摇号方面，一般是达到较高地价时或溢价率上限时，通过摇号方式确定竞得人，且溢价率上限定为15%。

二.徐州第二批集中出让土地将入市，目前就是在“升级限价的沉默期”！

而徐州首批限价政策（20210625双限令）溢价率上限定为50%，要知道今年7月29日徐州被住房和城乡建设部重点约谈，纳入房价重点检测城市之一。而就在最近，徐州市土地储备中心公布了《徐州2021土地推介手册》，也意味着第二批集中出让限价地块也将公开，共33块地，其中涉宅地块共23个。

鼓楼区2021年第二批次集入市地块/图源 徐州房哥

在徐州排名前列批出让的20块双限地中，便有19块地达到了较高限价，并引来了中天美好、新希望、建发、华发等新房企进驻徐州，在一定意义上来讲，徐州楼市出现了一个阶段性“小春天”。

只能说首批限价地，徐州土地市场并没有严格意义上的冷场，小编估测徐州2021年徐州第二批土地出让会做适当调整，参考其他土拍延期城市的首次集中供地的溢价率及土拍规则的变化，徐州集中供地的初衷仍然在于“稳地价”和“稳预期”，在保证土地能够顺利出让的情况下，避免土地市场出现过热的局面，实现地价的基本稳定，以落实“房住不炒”。

三.估测徐州第二批土地出让很有可能设置15%的溢价率的天花板。新盘的楼面价与限售价之间是否有适当的差价让开发商可能获得一定的利润。差价越大，开发商利润越高，偷工减料的可能性就越低。一般来说，一个项目的楼面地价和限售价应差有三分之一左右的价差，才比较合理。

等到徐州第二批集中出让的土地出让，排名前列批也大多数入市，而在排名前列批降温之前的一些地王项目：如西区融创壹号汇、荣盛山湖樾、南区融创山水云龙、银城泽信上河明月、及新城区高价项目，已经入世一段时间，甚至首开去化了一部分，即便是15%的土地溢价的新土地问世，影响也会相应减少。综合考量，15%的土地溢价率很有可能。排名前列，对于开发商而言，可以低成本运作项目，不会像某大一样出现停工问题，降低了房企的操盘停工风险。

第二，对于徐州房价来讲，限土地溢价率15%的天花板，也是正面回应了“房价被重点检测的城市”身份，最后要说的是徐州房价真的会稳，是真正买房是用来住的购房者的福音。

从现在起至今年年底的第二批土地集中出让，徐州会出台何种限价政策，会不会是15%，让我们拭目以待！

内容来源：徐楼荟